Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte haben den gesetzlichen Auftrag, für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen. Sie stellen daher Interessierten eine Anwendung zur überschlägigen Kalkulation von Kaufpreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser/Doppelhaushälften zur Verfügung.

Bei der erstmaligen Ermittlung von Vergleichsfaktoren hat sich der Gutachterausschuss vorrangig mit der Ermittlung von Gebäudefaktoren der Objektart Ein- und Zweifamilienhäuser befasst. Hierzu wurden Kaufpreise von Standardobjekten ausgewertet. Als Standardobjekte wurden freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenend- und Reihenmittelhäuser ab dem Baujahr 1950 definiert. Es wurden nur Objekte ausgewählt, die keine erheblichen wertbeeinflussenden Besonderheiten aufweisen

Allgemeine Erläuterungen und Hinweise zu Vergleichsfaktoren

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte haben den gesetzlichen Auftrag, für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Saarpfalz-Kreis bietet daher Interessierten die Möglichkeit zur überschlägigen Kalkulation von Kaufpreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser/Doppelhaushälften.

Bei der erstmaligen Ermittlung von Vergleichsfaktoren[1] hat sich der Gutachterausschuss vorrangig mit der Ermittlung von Gebäudefaktoren der Objektart Ein- und Zweifamilienhäuser befasst. Hierzu wurden Kaufpreise von Standardobjekten ausgewertet. Als Standardobjekte wurden freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenend- und Reihenmittelhäuser ab dem Baujahr 1950 definiert. Es wurden nur Objekte ausgewählt, die keine erheblichen wertbeeinflussenden Besonderheiten aufwiesen.

Basis der Kalkulation ist die vom Gutachterausschuss geführte Kaufpreissammlung. Aus den hinterlegten Kauffällen werden mittels statistischer Verfahren (Multiple Regression) Vergleichsfaktoren abgeleitet, die die Einflüsse unterschiedlicher Parameter wie Lage (Bodenrichtwert), Baujahr, Wohnfläche, Haustyp, Grundstücksgröße und Ausstattungsstandard auf den Immobilienpreis beschreiben. Diese Vergleichsfaktoren liegen der Kalkulation des mittleren Preisniveaus zugrunde.

Kaufpreise werden im Allgemeinen von unterschiedlichen Wertvorstellungen, einer Vielzahl objektbezogener Einzelfaktoren und zufälligen und persönlichen Gegebenheiten beeinflusst. Diese besonderen Umstände bleiben unberücksichtigt.

Der statistischen Auswertung für die aktuellen Vergleichsfaktoren lagen geeignete und ausgewertete Objekte der Berichtsjahre 2017 bis 2019 zugrunde.

Die Gebäudefaktoren wurden mit dem Verfahren der multiplen Regressionsanalyse abgeleitet. Die wesentlichen Einflussgrößen (Ausstattungs)Standard, Wohnfläche, Bodenrichtwert und Haustyp bestimmen signifikant den Kaufpreis. Als geeignete Bezugseinheit für die Ableitung der Gebäudefaktoren wurde die Wohnfläche nach WoFlV gewählt.

Im Ergebnis stellen die Gebäudefaktoren als Schätzwerte ein mittleres Preisniveau dar. Diese sind nicht unmittelbar für eine Verkehrswertermittlung i. S. des § 194 BauGB anzuwenden, denn bei der Durchführung einer Wertermittlung im Vergleichswertverfahren sind – wie im Ertrags- und Sachwertverfahren - besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu prüfen und zu berücksichtigen. Zur Ermittlung des Verkehrswertes bedarf es grundsätzlich der Durchführung einer qualifizierten Verkehrswertermittlung.

Hinweise zur Anwendung

Die Gebäudefaktoren werden als Kaufpreis pro Flächeneinheit (Wohnfläche) dargestellt. Werte für Grund und Boden sind in den Gebäudefaktoren ebenso enthalten wie Stellplätze, Garagen oder Carports in üblicher Anzahl.

Beim Haustyp werden drei Unterscheidungen angegeben:

   EFH    – freistehendes Einfamilienhaus

   ZFH    – Zweifamilienhaus, Doppelhaushälfte und Reihenendhaus

   RH     – Reihenmittelhaus

Der Auswertung liegen
   •  Gebäude mit Wohnflächen von 58 m² bis 300 m² und
   •  Bodenrichtwerte von 33 bis 260 (€/m²)
zugrunde.

Das Ergebnis stellt eine Ermittlung des ungefähren Preisniveaus dar und soll dem Anwender als Anhalt für eine grobe Einschätzung des Grundstückswertes dienen. Die Angabe gilt für ein durchschnittliches Objekt mit normalem Unterhaltungszustand. Wertbeeinflussende Besonderheiten am Zustand und an der Ausstattung des Gebäudes sowie Rechte, Belastungen, unübliche Grundstücksgrößen etc. führen i.d.R. zu einem abweichenden Wert.

Wichtig zu wissen:

Der Vergleichswert (Vergleichsfaktor x Bezugseinheit) ersetzt kein Verkehrswertgutachten und kann nicht als Grundlage für qualifizierte Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB verwendet werden. Es handelt sich hierbei auch nicht um eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung. 

Inhalt der Berechnung – Mittleres Preisniveau

Die Kalkulation erfolgt auf Grundlage der Vergleichsfaktoren und der Angaben des Nutzers ohne Kenntnisse der spezifischen Besonderheiten des Objekts. Das Objekt wird nicht in Augenschein genommen und die angegebenen Objektdaten werden nicht überprüft.

Die Berechnung unterstellt Standardobjekte in einem durchschnittlichen Unterhaltungszustand. Besondere Verhältnisse der Immobilie wie z. B. Denkmalschutz, Lage in einem Sanierungsgebiet, rechtliche Beschränkungen, bauliche Verbesserung, Instandhaltungs- und Instandsetzungsdefizite sowie sonstige individuelle Merkmale des Grundstücks und des Gebäudes können im Rahmen de Vergleichswertberechnung nicht berücksichtigt werden.

Die Kalkulation führt auf Grund des in der Kaufpreissammlung erfassten Datenmaterials nur innerhalb festgelegter Gültigkeitsbereiche bei den Einflussgrößen zu verwertbaren Ergebnissen. Eine Ermittlung außerhalb dieser Grenzwerte ist daher nicht möglich.

Das Ergebnis der Berechnung spiegelt in Abhängigkeit von den eingegebenen Parametern das überschlägige Preisniveau wider und kann dem Nutzer als Anhalt für eine grobe Einschätzung des Immobilienwertes dienen.

Gewährleistung

Der Gutachterausschuss führt die Daten mit der zur Erfüllung seiner öffentlichen Aufgaben erforderlichen Sorgfalt. Er übernimmt jedoch keine Gewähr für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Daten sowie der verwendeten Karten. Insbesondere wird keine Garantie dafür übernommen, dass der angegebene Immobilienpreis auf dem Grundstücksmarkt tatsächlich oder auch nur annähernd zu erzielen ist.

Verwendung der Daten

Die Ergebnisse der Berechnung sowie die Bodenrichtwerte und deren Kartengrundlagen sind gesetzlich geschützt. Die Verwertung für nichteigene oder wirtschaftliche Zwecke, die Weitergabe (z. B. in Form von Exposees o. ä.) und die öffentliche Wiedergabe sind nur mit Erlaubnis des Herausgebers gestattet.

Gebühr nach Gutachterausschussverordnung (GutVO), derzeit gültige Fassung:

Die Gebühr berechnet sich nach dem Zeitaufwand. Gemäß Gutachtergebührenverordnung (GutGebVo Punkt 9.2) wird je angefangene halbe Stunde eine Gebühr von 30,74 € erhoben.

 

[1] Definition Vergleichsfaktoren § 20 ImmoWertV

"Vergleichsfaktoren (§193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 4 des Baugesetzbuches) sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) zu beziehen."