Vergleichswertfaktoren

Allgemeine Erläuterungen

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte haben den gesetzlichen Auftrag, für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Saarpfalz-Kreis bietet daher Interessierten die Möglichkeit zur überschlägigen Kalkulation von Kaufpreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser/Doppelhaushälften.

Bei der Ermittlung von Vergleichsfaktoren hat sich der Gutachterausschuss mit der Ermittlung von Gebäudefaktoren der Objektart Ein- und Zweifamilienhäuser befasst. Hierzu wurden Kaufpreise von Standardobjekten ausgewertet. Als Standardobjekte wurden freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenend- und Reihenmittelhäuser ab dem Baujahr 1950 definiert. Es wurden Objekte ausgewählt, die keine erheblichen wertbeeinflussenden Besonderheiten aufwiesen.

Der statistischen Auswertung liegen rd. 400 geeignete und ausgewertete Objekte der Berichtsjahre 2017 bis 2019 zugrunde.

Die Veröffentlichung basiert auf Objekten

  • mit Wohnflächen von 70 bis 266 m²,
  • aus Bodenrichtwertzonen mit Richtwerten von 40 bis 240 €/m² sowie
  • mit Standardpunktzahlen von 272 bis 421 (Standardstufe 1 bis 4).

Die wesentlichen Einflussgrößen wurden mit dem Verfahren der multiplen Regressionsanalyse[1] [1]ermittelt. Diese sogenannten primären Kaufpreis-Merkmale sind

  • „(Ausstattungs-)Standard“,
  • „Wohnfläche“,
  • „Bodenrichtwert“ und
  • „Haustyp“

und bestimmen signifikant den Kaufpreis. Als geeignete Bezugseinheit für die Ableitung der Gebäudefaktoren wurde die Wohnfläche nach der „Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFIV)“ gewählt. Die Gebäudefaktoren wurden mit dem Marginalsummen-verfahren für jedes primäre Kaufpreis-Merkmal und für jede der zugehörigen 3 bis 6 Merkmalsklassen (s. 8.3.2) bestimmt.

Neben den vorgenannten primären Kaufpreis-Merkmalen enthalten die höheren Regressionsmodelle mit mehr als vier Regressoren noch die beiden zusätzlichen (sekundären) Kaufpreis-Merkmale: „Grundstücksfläche“ und „Baujahr“.

Im Ergebnis stellen die Gebäudefaktoren als Schätzwerte ein mittleres Preisniveau dar. Diese sind nicht unmittelbar für eine Verkehrswertermittlung i. S. des § 194 BauGB anzuwenden, denn bei der Durchführung einer Wertermittlung im Vergleichswertverfahren sind - wie im Ertrags- und Sachwertverfahren - besondere objektspezifische Grundstücks-merkmale zu prüfen und zu berücksichtigen. Gegebenenfalls ist eine weitere Marktanpassung durchzuführen.

[1] Modell der ausgleichenden mehrdimensionalen Schätzfunktion (VW-RL 6 (4)), hergeleitet in Zusammenarbeit mit Prof. Dr. Klaus Schröter, Hochschule Kaiserslautern


Veröffentlichung der Sonstigen Daten der Wertermittlung (Vergleichsfaktoren) 2020 für den Saarpfalz-Kreis

 

Vergleichsfaktor-Tabelle

Bisher wurden für die Erstellung der Vergleichsfaktor-Tabellen ausschließlich multiple Regressionsmodelle verwendet. Dieser Analyse liegt ein kombiniertes Vorgehen zugrunde. Die Auswahl der Merkmale erfolgt unverändert mit den Methoden der multiplen Regressionsanalyse. Für die Bestimmung der Vergleichsfaktoren selbst kommt aber das Marginalsummenverfahren zum Einsatz. Die Vorteile dieses Vorgehens liegen in der größeren Stabilität und insbesondere der Vermeidung von Verzerrungen, wie es bei der ausreißerempfindlichen Regressionsanalyse der Fall sein kann. Konkret wird für die vier primären Kaufpreis-Merkmale („Standard“, „Wohnfläche“, „Bodenrichtwert“ und „Haustyp“) und für jede der unten näher beschriebenen Klassen ein Faktor bestimmt, der den mittleren Einfluss auf den Kaufpreis quantifiziert. Der mittlere Kaufpreis (pro qm) aller vorliegenden Objekte wird dann mit diesen vier Merkmal-Faktoren multipliziert und bestimmt den Vergleichsfaktor. Schließlich wird mit Hilfe eines wahrscheinlichkeitstheoretischen Ansatzes jedem dieser Vergleichsfaktoren ein Konfidenzintervall zugeordnet, das im Mittel (ca.) 2/3 der wahren Vergleichsfaktoren enthält.

 

Hinweise zur Anwendung der Tabelle (vier primäre Merkmale)

Die Gebäudefaktoren werden tabellarisch als Kaufpreis pro Flächeneinheit (€/m² Wohnfläche) dargestellt. Der Tabelle liegen die vier gebäudefaktorrelevanten Merkmale

  • „Standard“
  • „Bodenrichtwert“
  • „Wohnfläche“
  • „Haustyp“

zugrunde[1].

Die tabellarische Darstellung umfasst vier Bodenrichtwertklassen. Die Einteilung der Wohnflächen erfolgt in sechs Wohnflächenklassen, die des Standards in fünf Klassen mit jeweils ausgewiesenen Standardpunktzahl-Bereichen.

Beim Haustyp werden drei Unterscheidungen angegeben:

EFH  - freistehendes Einfamilienhaus

ZFH  - Zweifamilienhaus, Doppelhaushälfte und Reihenendhaus

RH   - Reihenmittelhaus


Das Ergebnis stellt eine Ermittlung des ungefähren Preisniveaus dar und soll dem Anwender als Anhalt für eine grobe Einschätzung des Grundstückswertes dienen. Die Angabe gilt für ein durchschnittliches Objekt mit normalem Unterhaltungszustand. Wertbeeinflussende Besonderheiten am Zustand und an der Ausstattung des Gebäudes sowie Rechte, Belastungen, unübliche Grundstücksgrößen etc. führen i.d.R. zu einem abweichenden Wert.

 

Objektspezifischer Vergleichsfaktor

Die für Wertermittlungen nach § 183 Bewertungsgesetz bestimmten Vergleichsfaktoren ermittelt der Gutachterausschuss mit Hilfe eines Vergleichsrechners, dem das abgeleitete Regressionsmodell zugrunde liegt. Dabei werden alle Merkmalsrepräsentanten durch die objektspezifischen Eigenschaften des Bewertungsobjektes ersetzt.

Das Regressionsmodell enthält die folgenden Kaufpreis-Merkmale:

• Standard

• Bodenrichtwert

• Wohnfläche

• Haustyp

• Grundstücksfläche

• Baujahr

 

Für steuerliche Bewertungen wird zunächst geprüft, ob geeignete Vergleichspreise vorliegen.

Sofern keine ausreichende Anzahl an Kaufpreisen für Vergleichsgrundstücke vorliegt, werden in dem zuvor beschriebenen Modell die Vergleichswerte für steuerliche Bewertungen ermittelt (vgl. § 183 Bewertungsgesetz (BewG)).

Der für die steuerliche Bewertung zu ermittelnde Vergleichswert gemäß § 183 BewG entspricht nach der „Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts“ (Vergleichswertrichtlinie – VW-RL) vom 20 März 2014 dem „vorläufigen“ Vergleichswert“ (VW-RL, Nummer 7 (4)). Bei der Herleitung des Verkehrswerts nach § 194 Baugesetzbuch aus dem „vorläufigen“ Vergleichswert ist gegebenenfalls eine weitere Marktanpassung durchzuführen und es muss geprüft werden, ob „besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale“ (VW-RL, Nummer 8) vorliegen, welche den Verkehrswert beeinflussen. Gegebenenfalls müssen diese dann durch Zu- oder Abschläge am „vorläufigen“ Vergleichswert entsprechend Berücksichtigung finden.

 

Wichtig zu wissen:

Der Vergleichswert (Vergleichsfaktor x Bezugseinheit) ersetzt kein Verkehrswertgutachten und kann nicht als Grundlage für qualifizierte Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB verwendet werden. Es handelt sich hierbei auch nicht um eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung.

Die Kalkulation erfolgt auf Grundlage der Vergleichsfaktoren und der Angaben des Nutzers ohne Kenntnisse der spezifischen Besonderheiten des Objekts. Das Objekt wird nicht in Augenschein genommen und die angegebenen Objektdaten werden nicht überprüft.

Die Berechnung unterstellt Standardobjekte in einem durchschnittlichen Unterhaltungszustand. Besondere Verhältnisse der Immobilie wie z. B. Denkmalschutz, Lage in einem Sanierungsgebiet, rechtliche Beschränkungen, bauliche Verbesserung, Instandhaltungs- und Instandsetzungsdefizite sowie sonstige individuelle Merkmale des Grundstücks und des Gebäudes können im Rahmen der Vergleichswertberechnung nicht berücksichtigt werden.

Die Kalkulation führt auf Grund des in der Kaufpreissammlung erfassten Datenmaterials nur innerhalb festgelegter Gültigkeitsbereiche bei den Einflussgrößen zu verwertbaren Ergebnissen. Eine Ermittlung außerhalb dieser Grenzwerte ist daher nicht möglich.

 

Gewährleistung

Der Gutachterausschuss führt die Daten mit der zur Erfüllung seiner öffentlichen Aufgaben erforderlichen Sorgfalt. Er übernimmt jedoch keine Gewähr für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Daten sowie der verwendeten Karten. Insbesondere wird keine Garantie dafür übernommen, dass der angegebene Immobilienpreis auf dem Grundstücksmarkt tatsächlich oder auch nur annähernd zu erzielen ist.

 

Verwendung der Daten

Die Ergebnisse der Berechnung sowie die Bodenrichtwerte und deren Kartengrundlagen sind gesetzlich geschützt. Die Verwertung für nichteigene oder wirtschaftliche Zwecke, die Weitergabe (z. B. in Form von Exposees o. ä.) und die öffentliche Wiedergabe sind nur mit Erlaubnis des Herausgebers gestattet.

 

Gebühr nach Gutachterausschussverordnung (GutVO), derzeit gültige Fassung:

Gemäß Gutachtergebührenverordnung (GutGebVo Punkt 9.2) wird je angefangene halbe Stunde eine Gebühr von 30,74 € erhoben.

 

[1]Die Ausprägungen für weitere Gebäudemerkmale – wie z.B. Grundstücksgröße, Anzahl der Stellplätze,       Garagen, Carports – gehen in die Tabelle nicht direkt ein. Sie können aber bei deutlichen Abweichungen von              durchschnittlichen Gegebenheiten Zu- bzw. Abschläge bei den Gebäudefaktoren rechtfertigen.

Geschäftsstelle Gutachterausschuss


Frau Dipl. Ing. (FH) Edith Stahl
 
Am Forum 1
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