Mietspiegel

Der Mietspiegel für den Saarpfalz-Kreis wurde durch die Kreisverwaltung - Abteilung Gutachteraus-schuss für Grundstückswerte - im Auftrag von allen Städten und Gemeinden erstellt. Die Fortschreibung erfolgte in Abstimmung und in Zusammenarbeit mit den Vertretern des „Arbeitskreis Mietspiegel“. Dieser setzt sich aus Vertretern der Städte und Gemeinden des Saarpfalz-Kreises, den Interessenvertretern der Mieter- und Vermieterverbände sowie den Vertretern des Finanzamtes zusammen. Der Mietspiegel wurde als qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) mittels „Preisindex für Lebenshaltung aller Haushalte in Deutschland“ fortgeschrieben.

Die im Mietspiegel 2020 ausgewiesenen Werte basieren auf der Grundlage des Qualifizierten Mietspiegels 2018. Bei der Erstellung im Jahre 2018 wurde eine mündliche Befragung von Mietern im Saarpfalz-Kreis durchgeführt. Sie erfolgte im Zeitraum von Mitte Oktober 2017 bis Ende Februar 2018. Im Vorfeld wurde das Erhebungsverfahren mit dem Unabhängigen Datenschutzzentrum des Saarlandes abgestimmt. Die Daten wurden streng vertraulich behandelt.

Informationen aus Fragebögen, die unvollständig bzw. nicht mietspiegelrelevant waren, sind nicht berücksichtigt worden.

Für die Auswertung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen zeichnet Prof. Dr. Schröter, Mitglied des Gutachterausschusses für den Saarpfalz-Kreis, verantwortlich.

Zweck des Mietspiegels

Der Mietspiegel hat seine Grundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Er stellt eine Übersicht über die im Saarpfalz-Kreis gezahlten Mieten für frei finanzierten Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage dar. Nach den gesetzlichen Vorschriften sind, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen (Betriebskostenerhöhungen), nur solche Mieten einbezogen, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart (Neuvertragsmieten) oder geändert (veränderte Bestandsmieten, Mieterhöhungen) wurden. Die im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Mieten werden nach der gesetzlichen Definition als „ortsübliche Vergleichsmieten“ bezeichnet.

Der Mietspiegel bietet den Mietvertragsparteien bei der Anpassung von laufenden Mietverhältnissen die Möglichkeit, in eigener Verantwortung die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB zu ermitteln, ohne selbst Vergleichsobjekte benennen oder erhebliche Kosten und Zeit für Gutachten aufwenden zu müssen. Auch bei Neuabschlüssen kann der Mietspiegel als Grundlage dienen.

Ausgehend von den Vorschriften des § 558 d Abs. 2 BGB ist der qualifizierte Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung anzupassen. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Sind die Vorschriften aus § 558 d Abs. 2 BGB eingehalten, ist sichergestellt, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Diese Tatsache ist, insbesondere bei gerichtlichen Verfahren bzgl. der Miethöhe, von großer Bedeutung.

Rechtliche Voraussetzungen

Eine Kündigung, mit deren Hilfe der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen will (Änderungskündigung), ist gesetzlich nicht zulässig. Jedoch kann der Vermieter nach § 558 BGB die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einfordern, wenn

•  die bisherige Miete der Wohnung seit fünfzehn Monaten unverändert ist (von Erhöhungen der Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, Betriebs- und Kapitalkostenerhöhungen abgesehen, vgl. § 559 ff., § 560 BGB),

•  die Miete sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren, wiederum von Erhöhungen nach den §§ 559 ff., § 560 BGB abgesehen, um nicht mehr als 20 % erhöht hat (Kappungsgrenze, vgl. § 558 Abs. 3 BGB).

Das Recht auf eine Mieterhöhung steht dem Vermieter nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt, insbesondere wenn das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit mit fester Miete vereinbart ist (vgl. § 557 BGB). Für Staffelmietverträge nach § 557 a BGB gelten besondere Vorschriften.

Räumlicher und sachlicher Geltungsbereich

Der qualifizierte Mietspiegel bezieht sich auf nicht preisgebundenen, frei finanzierten Wohnraum. Daher gilt er nach den §§ 549, 558 ff. BGB grundsätzlich nicht für:

•  preisgebundenen Wohnraum (insbesondere Sozialwohnungen);

•  Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist;

•  ganz oder überwiegend möblierten Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst genutzten Wohnung ist, sofern er dem Mieter nicht zum dauerhaften Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf die Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt;

•  Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen;

•  Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist.

Folgende Mieten sind bei der Erhebung zum qualifizierten Mietspiegel nicht berücksichtigt worden:

•  Mieten von Wohnungen, die außerhalb eines definierten Vierjahreszeitraums gemietet wurden und bei denen seitdem keine Mieterhöhung stattfand (vgl. § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB);

•  begünstigte Mietverhältnisse (unübliche Mietzahlung durch Verwandtschaft, Freundschaft etc.);

•  Wohnungen, die (teil-)gewerblich genutzt werden;

•  komplett bzw. überwiegend möblierte Wohnungen (Die Kücheneinrichtung und fest eingebaute Möbelstücke sind davon ausgenommen.);

•  Hausmeister-, Werks- oder Dienstwohnungen.

Ortsübliche Vergleichsmiete

„Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.“

Mietverträge können hinsichtlich der Mietnebenkosten sehr unterschiedlich gestaltet sein. Nebenkosten sind Zahlungen, die der Mieter neben der Grundmiete (= Nettokaltmiete) erbringen muss. Insbesondere sind Mietnebenkosten die Betriebskosten. Die umlagefähigen Betriebskosten werden vom Mieter in regelmäßigen Zahlungen zur vereinbarten Miete gezahlt.

Beim qualifizierten Mietspiegel des Saarpfalz-Kreises wird die reine Nettomiete (= Nettokaltmiete oder Grundmiete) pro Quadratmeter als einheitlicher Mietbegriff zugrunde gelegt. In der Nettokaltmiete sind keinerlei Heizkosten und weitere Betriebskosten nach §§ 1 und 2 BetrKV (Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten – Betriebskostenverordnung) enthalten. Es bleibt anzumerken, dass es den Mietvertragsparteien freisteht, den Mietspiegel anzuwenden oder nicht.

Besonderer Hinweis zur Wohnfläche

Die Definition der Wohnfläche und ihre Berechnung basiert auf der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV). Diese löste zum 01. Januar 2004 die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV) ab. Wohnflächenberechnungen bis zum 31.12.2003 nach der II. BV behalten auch weiterhin ihre Gültigkeit.

Die Wohnflächenverordnung gilt unmittelbar nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Für frei finanzierte Wohnungen stellt sie daher nur eine Empfehlung dar, an der sich die Mietvertragsparteien orientieren können, aber keinesfalls müssen. Umgekehrt bedeutet dies, dass eine Wohnfläche, die von den Vorgaben der Wohnflächenverordnung abweicht, nicht automatisch falsch berechnet wurde.

Weiterführende Hinweise und Erläuterungen zu einfachen und qualifizierten Mietspiegeln finden Sie in der Broschüre „Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen. Den Link hierzu finden Sie nachfolgend: http://www.bmvbs.de.

Geschäftsstelle Gutachterausschuss


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