الترخيص لمعاملات الأراضي الزراعية

سلطة التفويض لمعاملات الأراضي ومعاملات تأجير الأراضي

الأساس القانوني:

• قانون نقل الملكية العقارية
• قانون تأجير الأراضي

وكلا القانونين هما قانونان اتحاديان يتضمنان لوائح تنظيمية لتحسين البنية الزراعية وحماية العمليات الزراعية والحرجية. وقد صدرت لوائح الولايات المقابلة (قوانين التنفيذ) لكلا القانونين ويجب مراعاتها.

إجراءات الترخيص لبيع الأراضي الزراعية والحرجية

يتدخل قانون نقل ملكية الأراضي (GrdStVG) بطريقة رقابية في المعاملات التجارية التي تنطوي على الأراضي الزراعية والحرجية وكذلك الأراضي البور التي يمكن إدخالها في الزراعة أو الحراجة. وهو قانون بشأن تدابير تحسين الهيكل الزراعي وحماية العمليات الزراعية والحرجية.

يسعى المشرع من خلال هذا القانون إلى تحقيق ثلاثة أغراض رئيسية:

• ضمان استمرار وجود الأعمال التجارية الزراعية والحرجية (جانب الاقتصاد الجزئي)
• حماية الطبيعة والبيئة من خلال الحفاظ على البنية الزراعية وتحسينها
• تأمين الإمدادات الغذائية (جانب الاقتصاد الكلي)

وطبقاً للمادة 1 (2) من هذا القانون، فإن الزراعة بالمعنى المقصود في هذا القانون هي زراعة الأرض وتربية الحيوانات المرتبطة باستخدام الأرض من أجل الحصول على المنتجات النباتية أو الحيوانية، ولا سيما الزراعة الصالحة للزراعة وزراعة المروج والمراعي والبستنة التجارية وزراعة الفاكهة التجارية وزراعة الكروم وكذلك صيد الأسماك في المياه الداخلية. ووفقًا للسوابق القضائية، فإن الأرض بالمعنى المقصود في هذا القانون هي الأرض بالمعنى القانوني (BGHZ 45 ص 145).

قد يشمل ذلك قطعًا فردية من الأرض أو مزرعة بأكملها، شريطة أن تكون مسجلة بمزارعها ومساحات البناء وجميع قطعها في صحيفة تسجيل أرض واحدة. وبناءً على ذلك، فإن العقار الزراعي هو أيضًا ما يسمى بالمزرعة التابعة لمشروع زراعي.

أدى التغير في نظرة المجتمع إلى الزراعة والبيئة إلى إعادة التفكير في حجم وربحية الأعمال الزراعية. ونتيجة للأحكام القانونية المستمرة، يتم الآن معاملة المزارعين غير المتفرغين على قدم المساواة مع المزارعين المتفرغين. والمزارع غير المتفرغ هو شخص قادر على تحقيق أرباح مستدامة، ولكن مصدر رزقه في الغالب من نشاط آخر. في ظل هذه الشروط، لا يمكن رفض منح مزارع غير متفرغ ترخيصًا كمشترٍ، حتى لو كان المزارعون الآخرون بحاجة ماسة إلى الأرض. وفي هذا الصدد، لا يحق للسلطة الاختيار بين المزارعين. كما أصبحت حماية البيئة والحفاظ على المناظر الطبيعية ذات أهمية متزايدة بسبب السوابق القضائية الأخيرة ويجب أن تؤخذ في الاعتبار في إجراءات الترخيص.

ويتضمن القانون في قسمه الأول لوائح بشأن الإذن بالبيع القانوني (المادة 2 وما يليها) وفي قسمه الثاني لوائح بشأن التنازل القضائي عن الأعمال التجارية التي تخص جماعة الورثة التي تنشأ عن الإرث بلا وصية (المادة 13 وما يليها).

وفقًا لقانون حماية الملكية الفكرية، فإن بيع الأراضي المستخدمة للأغراض الزراعية أو الحرجية ومنح حق الانتفاع بهذه الأراضي يتطلب تصريحًا من سلطة الترخيص. يتم التمييز بين المعاملات القانونية التي تتطلب ترخيصًا (المادة 2)، والمعاملات القانونية التي لا تتطلب ترخيصًا (المادة 4) والمعاملات القانونية التي تتطلب ترخيصًا (المادة 8). في حالة عدم اشتراط الحصول على ترخيص، يتم إصدار شهادة سلبية عند تقديم الطلب، وهو ما يعادل الترخيص (الفقرة 5). يجب اتخاذ هذه القرارات في غضون شهر واحد. إذا تعذر الانتهاء من فحص الطلب في غضون هذه الفترة، يجب الإخطار بتمديد الموعد النهائي كتابةً (الفقرة 6). وتنظم المادة 9 أسباب رفض الترخيص ويجب الامتثال لها.

إجراءات الترخيص لعقود إيجار الأراضي الزراعية وأراضي الغابات

إيجار الأرض هو عقد في الزراعة. وهو عقد ثنائي بموجب قانون الالتزامات مقابل أجر، يتم بموجبه تأجير قطعة أرض مع المباني السكنية أو الزراعية المستخدمة لزراعتها (المزرعة) أو قطعة أرض بدون هذه المباني لأغراض زراعية في المقام الأول. وتنظم المواد من 585 إلى 597 من القانون المدني الألماني (BGB) حقوق والتزامات المستأجر والمالك التي تنطبق تحديداً على عقود إيجار الأراضي. هناك أيضًا لوائح خاصة في قانون إيجار الأراضي. وبالتالي فإن قانون إيجار الأراضي هو قانون حمائي لصالح مستأجري الأراضي الزراعية والحرجية.

يرتبط قانون تأجير الأراضي المدنية والعامة بالعديد من التفاعلات مع مجالات وقوانين قانونية أخرى. ويشمل ذلك قانون الهيكل الزراعي مع قانون نقل ملكية الأراضي (GrdStVG)، وقانون تسوية الرايخ (RSG) وقانون المطرودين الاتحادي (BVFG)، وقانون الميراث وقانون توحيد الأراضي (FlurbG).