Дозвіл на операції з сільськогосподарськими землями

Орган, уповноважений здійснювати земельні операції та операції з оренди землі

правову основу:

• Закон про передачу нерухомості
• Закон про оренду землі

Обидва закони є федеральними законами, що містять положення, спрямовані на покращення структури сільського господарства та захист сільськогосподарської та лісової діяльності. Для обох законів були прийняті відповідні підзаконні акти штатів (імплементаційні закони), яких необхідно дотримуватися.

Процедура отримання дозволу на продаж земель сільськогосподарського та лісогосподарського призначення

Закон про передачу землі (GrdStVG) регулює господарські операції, пов'язані з сільськогосподарськими та лісогосподарськими землями, а також пустирями, які можуть бути залучені до сільськогосподарського або лісогосподарського обробітку. Це закон про заходи, спрямовані на поліпшення структури сільського господарства та захист сільськогосподарських і лісових угідь.

Законодавець переслідує три основні цілі цим законом:

• Забезпечення подальшого існування сільськогосподарських та лісогосподарських підприємств (мікроекономічний аспект)
• Захист природи та довкілля шляхом збереження та покращення структури сільського господарства
• Забезпечення продовольчої безпеки (макроекономічний аспект)

Відповідно до пункту 2 статті 1 цього Закону, сільське господарство в розумінні цього Закону - це обробіток землі та утримання тварин, пов'язані з використанням землі з метою отримання рослинної або тваринної продукції, зокрема рільництво, луківництво та пасовищне господарство, промислове садівництво, промислове плодівництво та виноградарство, а також рибальство у внутрішніх водоймах. Згідно з прецедентним правом, земля в розумінні цього закону є землею в юридичному сенсі (BGHZ 45, с. 145).

Це можуть бути окремі земельні ділянки або ціле господарство, за умови, що воно зареєстроване з господарським двором, будівлями та всіма своїми ділянками на одному земельному кадастровому аркуші. Відповідно, сільськогосподарською нерухомістю є також так звана садиба сільськогосподарського підприємства.

Зміна поглядів суспільства на сільське господарство та навколишнє середовище призвела до переосмислення розміру та прибутковості сільськогосподарського бізнесу. В результаті постійних судових рішень до фермерів, які працюють неповний робочий день, тепер ставляться так само, як і до фермерів, які працюють повний робочий день. Фермер з неповною зайнятістю - це той, хто здатен генерувати стабільні прибутки, але його засоби до існування переважно отримують від іншої діяльності. За таких умов, фермеру, який працює неповний робочий день, не може бути відмовлено у наданні дозволу на купівлю землі, навіть якщо інші фермери потребують землі більш терміново. У цьому відношенні орган влади не має права вибирати між фермерами. Охорона навколишнього середовища та збереження ландшафту також набувають все більшого значення у зв'язку з нещодавньою судовою практикою і повинні бути враховані в процедурі надання дозволу.

У першому розділі закону містяться положення про дозвіл на законний продаж (§§ 2 і далі), а в другому розділі - положення про судовий розподіл бізнесу, що належить спільноті спадкоємців, утвореній в результаті спадкування за заповітом (§§ 13 і далі).

Відповідно до GrdStVG, продаж земельних ділянок сільськогосподарського або лісогосподарського призначення, а також надання права користування такими земельними ділянками потребує дозволу органу, що здійснює ліцензування. Розрізняють правочини, що потребують дозволу (§ 2), правочини, що не потребують дозволу (§ 4), та правочини, що потребують дозволу (§ 8). Якщо дозвіл не потрібен, то за заявою видається негативна довідка, яка прирівнюється до дозволу (§ 5). Ці рішення повинні бути прийняті протягом одного місяця. Якщо розгляд заяви не може бути завершений протягом цього терміну, необхідно письмово повідомити про продовження терміну (§ 6). Підстави для відмови у видачі дозволу визначені в § 9 і повинні бути дотримані.

Процедура погодження договорів оренди земель сільськогосподарського та лісогосподарського призначення

Договір оренди землі - це договір у сільському господарстві. Це двосторонній оплатний договір, укладений відповідно до зобов'язального права, за яким земельна ділянка з житловими або господарськими будівлями, що використовуються для її обробітку (фермерське господарство), або земельна ділянка без таких будівель передається в оренду переважно для сільськогосподарських цілей. Розділи 585-597 Цивільного кодексу Німеччини (BGB) регулюють права та обов'язки орендаря та орендодавця, які застосовуються безпосередньо до договорів оренди землі. Крім того, існують спеціальні положення в Законі про оренду землі. Таким чином, Закон про оренду землі є захисним законом на користь орендарів сільськогосподарських та лісогосподарських земель.

Цивільне та державне право оренди землі має численні зв'язки з іншими правовими галузями та законами. До них відносяться закон про сільськогосподарську структуру з Законом про передачу землі (GrdStVG), Закон про поселення в Райху (RSG) та Закон про федеральних вигнанців (BVFG), спадкове право та Закон про консолідацію земель (FlurbG).