Разрешение на сделки с сельскохозяйственными землями

Уполномоченный орган для сделок с землей и сделок по аренде земли

правовая основа:

• Закон о передаче прав на недвижимость
• Закон об аренде земли

Оба закона являются федеральными законами, содержащими нормы, направленные на улучшение структуры сельского хозяйства и защиту сельскохозяйственной и лесной деятельности. Для обоих законов были приняты соответствующие государственные нормативные акты (законы о реализации), которые необходимо соблюдать.

Процедура получения разрешения на продажу сельскохозяйственных и лесных земель

Закон о передаче земли (GrdStVG) контролирует хозяйственные операции с сельскохозяйственными и лесными землями, а также с пустырями, которые могут быть введены в сельскохозяйственный или лесной оборот. Это закон о мерах по улучшению структуры сельского хозяйства и защите сельскохозяйственной и лесной деятельности.

Этим законом законодатель преследует три основные цели:

• Обеспечение непрерывного существования сельскохозяйственных и лесных предприятий (микроэкономический аспект)
• Охрана природы и окружающей среды путем поддержания и улучшения структуры сельского хозяйства
• Обеспечение продовольственной безопасности (макроэкономический аспект)

Согласно § 1 (2) данного закона, сельское хозяйство в значении данного закона - это обработка земли и содержание животных, связанное с использованием земли с целью получения растительной или животной продукции, в частности, пашня, луга и пастбища, коммерческое садоводство, коммерческое выращивание фруктов и виноградарство, а также рыболовство во внутренних водах. Согласно прецедентному праву, земля по смыслу данного закона является землей в юридическом смысле (BGHZ 45 p. 145).

Речь может идти как об отдельных участках земли, так и о целой ферме, если она зарегистрирована вместе с хозяйственным двором и постройками, а также со всеми ее участками в одном листе земельной книги. Соответственно, сельскохозяйственная недвижимость - это еще и так называемая усадьба сельскохозяйственного предприятия.

Изменение взглядов общества на сельское хозяйство и окружающую среду привело к переосмыслению вопроса о размере и прибыльности сельскохозяйственного бизнеса. В результате постоянных судебных решений к фермерам, работающим неполный рабочий день, теперь относятся так же, как и к фермерам, работающим полный рабочий день. Фермер с частичной занятостью - это тот, кто может получать стабильную прибыль, но чьи средства к существованию в основном связаны с другой деятельностью. При таких условиях фермеру, работающему неполный рабочий день, не может быть отказано в разрешении на покупку, даже если другим фермерам земля нужна в более срочном порядке. В этом отношении орган власти не имеет права выбирать между фермерами. Защита окружающей среды и сохранение ландшафта также приобретают все большее значение в связи с последними судебными прецедентами и должны учитываться в процедуре получения разрешения.

В первой части закона содержатся положения о разрешении законных продаж (§§ 2 и далее), а во второй части - положения о судебной передаче бизнеса, принадлежащего сообществу наследников, созданного в порядке наследования по завещанию (§§ 13 и далее).

Согласно GrdStVG, продажа земли, используемой в сельскохозяйственных или лесных целях, и предоставление узуфрукта на такую землю требуют разрешения лицензирующего органа. Различают юридические сделки, требующие разрешения (§ 2), юридические сделки, не требующие разрешения (§ 4), и юридические сделки, требующие разрешения (§ 8). Если разрешение не требуется, то по заявлению выдается отрицательный сертификат, который приравнивается к разрешению (§ 5). Решения должны быть приняты в течение одного месяца. Если рассмотрение заявления не может быть завершено в течение этого срока, необходимо письменно уведомить о продлении срока (§ 6). Основания для отказа в выдаче разрешения регламентированы в § 9 и должны быть соблюдены.

Порядок выдачи разрешений на заключение договоров аренды сельскохозяйственных и лесных земель

Аренда земли - это договор в сельском хозяйстве. Это двусторонний договор в рамках обязательственного права за плату, по которому участок земли с жилыми или хозяйственными постройками, используемыми для его обработки (ферма), или участок земли без таких построек сдается в аренду преимущественно для сельскохозяйственных целей. Статьи 585-597 Гражданского кодекса Германии (BGB) регулируют права и обязанности арендатора и арендодателя, которые применяются именно к договорам аренды земли. Кроме того, специальные положения содержатся в Законе об аренде земли. Таким образом, Закон об аренде земли является защитным законом в пользу арендаторов сельскохозяйственных и лесных земель.

Гражданское и публичное право аренды земли имеет множество взаимосвязей с другими отраслями права и законами. К ним относятся закон о сельскохозяйственном устройстве с Законом о передаче земли (GrdStVG), Закон о расселении Рейха (RSG) и Федеральный закон о высланных лицах (BVFG), наследственное право и Закон о консолидации земель (FlurbG).