Zezwolenie na transakcje dotyczące gruntów rolnych
Opis usługi
Organ zatwierdzający transakcje dotyczące gruntów i dzierżawy gruntów
podstawa prawna:
- Ustawa o przeniesieniu własności nieruchomości
- Ustawa o dzierżawie gruntów
Obie ustawy są ustawami federalnymi zawierającymi przepisy mające na celu poprawę struktury rolnej oraz ochronę działalności rolnej i leśnej. Odpowiednie przepisy stanowe (przepisy wykonawcze) dla obu ustaw zostały przyjęte i muszą być przestrzegane.
Procedura wydawania zezwoleń na sprzedaż gruntów rolnych i leśnych
Ustawa o przenoszeniu własności gruntów (GrdStVG) ingeruje w sposób kontrolny w transakcje gospodarcze dotyczące gruntów rolnych i leśnych, a także nieużytków, które mogą być wykorzystywane do uprawy rolnej lub leśnej. Jest to ustawa o środkach mających na celu poprawę struktury rolnej i zabezpieczenie działalności rolnej i leśnej.
Ustawodawca realizuje trzy główne cele tej ustawy:
- Zapewnienie dalszego istnienia przedsiębiorstw rolnych i leśnych (aspekt mikroekonomiczny)
- Ochrona przyrody i środowiska poprzez utrzymanie i poprawę struktury rolnej
- Zabezpieczenie dostaw żywności (aspekt makroekonomiczny)
Zgodnie z art. 1 ust. 2 tej ustawy rolnictwo w rozumieniu tej ustawy to uprawa ziemi i hodowla zwierząt związana z użytkowaniem ziemi w celu uzyskania produktów roślinnych lub zwierzęcych, w szczególności uprawa roli, uprawa łąk i pastwisk, ogrodnictwo komercyjne, sadownictwo komercyjne i uprawa winorośli, a także rybołówstwo na wodach śródlądowych. Zgodnie z orzecznictwem grunty w rozumieniu tej ustawy są gruntami w sensie prawnym (BGHZ 45 s. 145).
Może to dotyczyć pojedynczych działek lub całego gospodarstwa rolnego, pod warunkiem, że jest ono zarejestrowane wraz z podwórzem i budynkami oraz wszystkimi działkami w jednej księdze wieczystej. W związku z tym nieruchomość rolna jest również tzw. gospodarstwem rolnym przedsiębiorstwa rolnego.
Zmiana poglądów społeczeństwa na rolnictwo i środowisko doprowadziła do ponownego przemyślenia kwestii wielkości i rentowności działalności rolniczej. W wyniku ciągłych orzeczeń prawnych, rolnicy pracujący w niepełnym wymiarze godzin są obecnie traktowani w taki sam sposób, jak rolnicy pracujący w pełnym wymiarze godzin. Rolnik pracujący w niepełnym wymiarze godzin to osoba, która jest w stanie generować zrównoważone zyski, ale której źródło utrzymania pochodzi głównie z innej działalności. W tych warunkach rolnikowi pracującemu w niepełnym wymiarze godzin nie można odmówić zezwolenia na zakup, nawet jeśli inni rolnicy pilniej potrzebują ziemi. W tym względzie organ nie jest uprawniony do dokonywania wyboru między rolnikami. Ochrona środowiska i krajobrazu również stają się coraz ważniejsze ze względu na najnowsze orzecznictwo i muszą być brane pod uwagę w procedurze wydawania zezwoleń.
W pierwszej części ustawa zawiera przepisy dotyczące zezwolenia na sprzedaż prawną (§§ 2 i nast.), a w drugiej części przepisy dotyczące sądowego przeniesienia przedsiębiorstwa należącego do wspólnoty spadkobierców utworzonej w drodze dziedziczenia ustawowego (§§ 13 i nast.).
Zgodnie z GrdStVG sprzedaż gruntów wykorzystywanych do celów rolniczych lub leśnych oraz przyznanie prawa użytkowania takich gruntów wymaga zezwolenia organu wydającego zezwolenie. Rozróżnia się czynności prawne wymagające zezwolenia (§ 2), czynności prawne niewymagające zezwolenia (§ 4) oraz czynności prawne wymagające zezwolenia (§ 8). Jeśli zezwolenie nie jest wymagane, na wniosek wydawane jest zaświadczenie negatywne, które jest równoważne z zezwoleniem (§ 5). Decyzje te muszą zostać podjęte w ciągu jednego miesiąca. Jeżeli rozpatrzenie wniosku nie może zostać zakończone w tym terminie, należy powiadomić na piśmie o przedłużeniu terminu (§ 6). Podstawy odmowy wydania zezwolenia są uregulowane w § 9 i muszą być przestrzegane.
Procedura zatwierdzania umów dzierżawy gruntów rolnych i leśnych
Dzierżawa gruntów jest umową w rolnictwie. Jest to dwustronna umowa o charakterze odpłatnym, na mocy której działka gruntu wraz z budynkami mieszkalnymi lub gospodarczymi wykorzystywanymi do jej uprawy (gospodarstwo rolne) lub działka gruntu bez takich budynków jest wydzierżawiana przede wszystkim na cele rolnicze. Paragrafy od 585 do 597 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) regulują prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego, które mają zastosowanie w szczególności do umów dzierżawy gruntów. Istnieją również specjalne przepisy w ustawie o dzierżawie gruntów. Ustawa o dzierżawie gruntów stanowi zatem prawo ochronne na rzecz dzierżawców gruntów rolnych i leśnych.
Cywilne i publiczne prawo dzierżawy gruntów ma liczne interakcje z innymi dziedzinami prawa i ustawami. Obejmują one prawo struktury rolnej z ustawą o przeniesieniu własności gruntów (GrdStVG), ustawą o osadnictwie Rzeszy (RSG) i federalną ustawą o wypędzonych (BVFG), prawo spadkowe i ustawę o scalaniu gruntów (FlurbG).