عوامل القيمة المقارنة

تتمتع لجان الخبراء لقيم العقارات بتفويض قانوني لضمان الشفافية في سوق العقارات. ولذلك تتيح لجنة الخبراء المعنية بقيم العقارات في منطقة سارنفالز للأطراف المهتمة فرصة إجراء حساب تقريبي لأسعار شراء المنازل المنفصلة وشبه المنفصلة والمنازل المتلاصقة والمنازل شبه المنفصلة.

يعتمد الحساب على مجموعة أسعار الشراء التي تحتفظ بها لجنة الخبراء. تُستخدم الأساليب الإحصائية (الانحدار المتعدد) لاشتقاق عوامل المقارنة من حالات الشراء المخزنة، والتي تصف تأثيرات مختلف البارامترات مثل الموقع (القيمة القياسية للأرض)، وسنة البناء، ومساحة المعيشة، ونوع المنزل، وحجم قطعة الأرض ومستوى الأثاث على سعر العقار. تشكل هذه العوامل المقارنة الأساس لحساب متوسط مستوى السعر.

تتأثر أسعار الشراء بشكل عام بتصورات مختلفة للقيمة، وعدد كبير من العوامل الفردية المتعلقة بالممتلكات والظروف العشوائية والشخصية. ولا تؤخذ هذه الظروف الخاصة في الاعتبار.

تم اشتقاق عوامل البناء باستخدام طريقة تحليل الانحدار المتعدد. وتحدد المتغيرات الرئيسية المؤثرة (معيار التجهيز، ومساحة المعيشة، والقيمة القياسية للأرض، ونوع المنزل بشكل كبير سعر الشراء. تم اختيار مساحة المعيشة وفقًا لـ WoFlV كوحدة مرجعية مناسبة لاشتقاق عوامل البناء.

ونتيجة لذلك، فإن عوامل البناء تمثل متوسط مستوى السعر كقيم تقديرية. لا تنطبق هذه العوامل بشكل مباشر على تقييم القيمة السوقية بالمعنى المقصود في المادة 194 BauGB، حيث يجب فحص الخصائص الخاصة بالممتلكات الخاصة بالممتلكات وأخذها في الاعتبار عند إجراء تقييم باستخدام طريقة القيمة المقارنة - كما هو الحال في طريقة الدخل وقيمة الأصول. من أجل تحديد القيمة السوقية، يلزم بشكل عام إجراء تقييم مؤهل للقيمة السوقية.

تعليمات الاستخدام

تظهر عوامل البناء كسعر الشراء لكل وحدة مساحة (مساحة المعيشة). يتم تضمين قيم الأرض في عوامل البناء، وكذلك العدد المعتاد لأماكن وقوف السيارات والمرائب ومرآب السيارات.

يتم إجراء ثلاثة فروق لنوع المنزل:

EFH - منزل منفصل لأسرة واحدة

ZFH - منزل مكون من عائلتين، ومنزل شبه منفصل ومنزل متلاصق

RH - منزل متوسط الطابق الأرضي

تمثل النتيجة تحديداً لمستوى السعر التقريبي وتهدف إلى خدمة المستخدم كدليل لتقدير تقريبي لقيمة العقار. تنطبق المعلومات على عقار متوسط في حالة الصيانة العادية. عادة ما تؤدي الميزات الخاصة المؤثرة على القيمة لحالة المبنى وتجهيزاته بالإضافة إلى الحقوق والأعباء والأحجام غير العادية لقطعة الأرض وما إلى ذلك إلى قيمة مختلفة.

من المهم أن تعرف:

لا تحل القيمة المقارنة (العامل المقارن × الوحدة المرجعية) محل تقييم القيمة السوقية ولا يمكن استخدامها كأساس لتقييم القيمة السوقية المؤهلة وفقًا للمادة 194 BauGB. كما أنها ليست معلومات من مجموعة أسعار الشراء.

محتوى الحساب - متوسط مستوى السعر

يتم إجراء الحساب على أساس عوامل المقارنة والمعلومات التي يقدمها المستخدم دون معرفة الميزات المحددة للعقار. لا يتم فحص العقار ولا يتم التحقق من بيانات العقار المحددة.

يفترض الحساب وجود عقارات قياسية في حالة متوسطة من الصيانة. لا يمكن أخذ الظروف الخاصة للعقار مثل المباني المدرجة، والموقع في منطقة إعادة التطوير، والقيود القانونية، والتحسينات الهيكلية، والعجز في الصيانة والإصلاح وغيرها من الخصائص الفردية للعقار والمبنى في الاعتبار عند حساب القيمة المقارنة.

نظرًا لمواد البيانات المسجلة في مجموعة أسعار الشراء، فإن الحساب يؤدي فقط إلى نتائج قابلة للاستخدام ضمن نطاقات الصلاحية المحددة للمتغيرات المؤثرة. وبالتالي لا يمكن الحساب خارج هذه الحدود.

اعتمادًا على المعلمات التي تم إدخالها، تعكس نتيجة الحساب مستوى السعر التقريبي ويمكن أن تكون بمثابة دليل للمستخدم لتقدير تقريبي لقيمة العقار.

الضمان

تدير لجنة الخبراء البيانات بالعناية المطلوبة للوفاء بواجباتها العامة. ومع ذلك، فإنها لا تقبل أي مسؤولية عن اكتمال ودقة البيانات أو الخرائط المستخدمة. وعلى وجه الخصوص، لا يوجد ضمان بأن سعر العقار المذكور يمكن تحقيقه فعلياً أو حتى تقريباً في سوق العقارات.

استخدام البيانات

نتائج الحساب وكذلك قيم الأراضي القياسية وقواعد خرائطها محمية بموجب القانون. لا يُسمح باستخدامها لأغراض غير تجارية أو لأغراض تجارية أو النشر (على سبيل المثال في شكل معارض أو ما شابه) والاستنساخ العام إلا بإذن من الناشر.