مؤشر الإيجار

تم تجميع مؤشر الإيجار لمقاطعة ساربفالز من قبل إدارة المقاطعة - إدارة لجنة الخبراء لتقييم الممتلكات - نيابة عن جميع البلدات والبلديات. تم التنفيذ والتحديث بالتنسيق والتعاون مع ممثلي "مجموعة عمل ميتسبيجل". ويتكون هذا الفريق من ممثلين عن البلدات والبلديات في مقاطعة ساربفالز وممثلين عن جمعيات المستأجرين والملاك وممثلين عن مكتب الضرائب. تم وضع مؤشر الإيجار "كمؤشر إيجار مؤهل" بالمعنى المقصود في المادة 558 د (1) من القانون المدني الألماني (BGB) وتحديثه بعد عامين باستخدام "مؤشر تكلفة المعيشة لجميع الأسر في ألمانيا" (المادة 558 د (2) BGB).

الغرض من مؤشر الإيجار

يعتمد مؤشر الإيجار على القانون المدني الألماني (BGB). وهو يقدم لمحة عامة عن الإيجارات المدفوعة في منطقة ساربفالز للمساكن الممولة من القطاع الخاص من نفس النوع والحجم والمرافق والجودة والموقع. وفقًا للوائح القانونية، بصرف النظر عن الزيادات وفقًا للمادة 560 BGB (الزيادات في تكاليف التشغيل)، يتم تضمين الإيجارات التي تم الاتفاق عليها حديثًا (إيجارات العقود الجديدة) أو التي تم تغييرها (تغيير الإيجارات الحالية وزيادة الإيجار) في السنوات الست الماضية فقط. يُشار إلى الإيجارات الموضحة في مؤشر الإيجار المؤهل على أنها "الإيجارات المحلية المقارنة" وفقًا للتعريف القانوني.

الإيجار المقارن المحلي

"يتكون الإيجار المقارن المحلي المتعارف عليه من الإيجارات المتعارف عليها التي تم الاتفاق عليها في البلدية أو بلدية مماثلة لمساكن من نفس النوع والحجم والأثاث والجودة والموقع في السنوات الست الأخيرة أو التي تم تغييرها باستثناء الزيادات وفقًا للمادة 560 BGB. ولا ينطبق هذا على المساكن التي تم تحديد مستوى الإيجار لها بموجب القانون أو فيما يتعلق بالتزام الدعم".

عند تعديل الإيجارات الحالية، يوفر مؤشر الإيجار لأطراف عقد الإيجار الفرصة لتحديد الإيجار المقارن المحلي القياسي وفقًا للمادة 558 من القانون المدني الألماني (BGB) على مسؤوليتهم الخاصة، دون الحاجة إلى تسمية العقارات المقارنة بأنفسهم أو إنفاق الكثير من الوقت والمال على آراء الخبراء. يمكن أيضًا استخدام مؤشر الإيجار كأساس لعقود الإيجار الجديدة.

استنادًا إلى أحكام المادة 558 د (2) من القانون الاتحادي الألماني (BGB)، يجب تعديل مؤشر الإيجار المؤهل وفقًا لتطورات السوق كل عامين. بعد أربع سنوات، يجب إعداد مؤشر إيجار مؤهل جديد. إذا تم الامتثال لأحكام المادة 558 د (2) BGB، يتم التأكد من أن الإيجارات المحددة في مؤشر الإيجار المؤهل تعكس الإيجار المقارن المحلي المعتاد. هذه الحقيقة ذات أهمية كبيرة، خاصة في إجراءات المحكمة فيما يتعلق بمستوى الإيجار.

المتطلبات القانونية

لا يسمح القانون بإشعار إنهاء الإيجار الذي يريد المالك بموجبه إنفاذ زيادة الإيجار (إشعار التغيير). ومع ذلك، وفقًا للمادة 558 BGB، يمكن للمالك أن يطلب موافقة المستأجر على زيادة الإيجار حتى مبلغ الإيجار المقارن المحلي القياسي إذا

• ظل الإيجار السابق للشقة دون تغيير لمدة خمسة عشر شهرًا (بصرف النظر عن الزيادات في الإيجار بسبب تدابير التحديث والزيادات في تكاليف التشغيل ورأس المال، راجع المادة 559 وما يليها والمادة 560 BGB),
• عدم زيادة الإيجار بأكثر من 20 في المائة خلال فترة ثلاث سنوات، بصرف النظر عن الزيادات وفقًا للمادة 559 وما يليها والمادة 560 من القانون الجنائي الألماني (الحد الأقصى للإيجار، راجع المادة 558 الفقرة 3 من القانون الجنائي الألماني).

لا يحق للمالك الحصول على زيادة في الإيجار إذا وطالما كانت الزيادة مستثناة بالاتفاق أو كان الاستثناء ناشئًا عن الظروف، خاصة إذا تم الاتفاق على الإيجار لمدة محددة بإيجار ثابت (انظر المادة 557 BGB). تنطبق لوائح خاصة على عقود الإيجار المتدرج وفقًا للمادة 557 أ من قانون الإيجار الألماني.

النطاق المكاني والمادي للتطبيق

يتعلق الرقم القياسي للإيجار المؤهل بالمساكن الممولة من القطاع الخاص التي لم يتم تحديد سعرها. ولذلك، وفقاً للفقرتين 549، 558 وما يليها. BGB، فإنه لا ينطبق على:

• الإسكان المرتبط بالأسعار (خاصة الإسكان الاجتماعي);
• المساحة السكنية التي يتم تأجيرها للاستخدام المؤقت فقط;
• المساحة المعيشية المفروشة كلياً أو بشكل رئيسي التي هي جزء من المسكن الذي يستخدمه المالك نفسه، ما لم تكن مقدمة للمستأجر لاستخدامها بشكل دائم مع أسرته أو مع أشخاص يقيم معهم أسرة معيشية مشتركة دائمة;
• السكن الذي استأجره كيان قانوني بموجب القانون العام أو منظمة رعاية اجتماعية خاصة معترف بها من أجل توفيره للأشخاص ذوي الاحتياجات السكنية العاجلة;
• الإقامة التي تكون جزءاً من سكن الطلاب أو بيوت الشباب.

لم تؤخذ الإيجارات التالية في الاعتبار في المسح الخاص بمؤشر الإيجار المؤهل

• إيجارات الشقق التي تم تأجيرها خارج فترة محددة مدتها أربع سنوات والتي لم تطرأ عليها زيادة في الإيجار منذ ذلك الحين (راجع المادة 558 (2) الجملة 1 من القانون الجنائي الألماني);
• الإيجارات المفضلة (مدفوعات الإيجار غير المعتادة من قبل الأقارب والأصدقاء، إلخ);
• الشقق المستخدمة (جزئياً) لأغراض تجارية;
• شقق مفروشة بالكامل أو مفروشة في الغالب (تُستثنى معدات المطبخ والأثاث المثبت بشكل دائم);
• ناظر الشقق أو الشركة أو الشقق الرسمية.

يمكن الاطلاع على مزيد من المعلومات والتفسيرات حول مؤشرات الإيجار البسيطة والمؤهلة في الكتيب "Handlungsempfehlungen zur Erstellung von Mietspiegeln" (باللغة الألمانية) الذي نشرته الوزارة الاتحادية لبحوث البناء والشؤون الحضرية والتنمية المكانية.

يمكن الاطلاع على المعلومات الحالية حول إعداد مؤشر الإيجار 2026 في البيان الصحفي بتاريخ 16 يوليو 2025