Indice degli affitti

L'indice degli affitti per il distretto di Saarpfalz è stato compilato dall'amministrazione distrettuale - Dipartimento del Comitato di esperti per i valori immobiliari - a nome di tutte le città e i comuni. L'implementazione e l'aggiornamento sono stati effettuati in coordinamento e collaborazione con i rappresentanti del "gruppo di lavoro Mietspiegel". Questo è composto da rappresentanti delle città e dei comuni del distretto di Saarpfalz, da rappresentanti delle associazioni di inquilini e proprietari e da rappresentanti dell'ufficio delle imposte. L'indice degli affitti è stato redatto come "indice qualificato degli affitti" ai sensi della Sezione 558 d (1) del Codice Civile tedesco (BGB) e aggiornato dopo due anni utilizzando l'"indice del costo della vita per tutte le famiglie in Germania" (Sezione 558 d (2) BGB).

Scopo dell'indice degli affitti

L'indice degli affitti si basa sul Codice Civile Tedesco (BGB). Fornisce una panoramica degli affitti pagati nel distretto di Saarpfalz per abitazioni finanziate privatamente di tipo, dimensioni, servizi, qualità e posizione comparabili. In conformità con le norme di legge, a parte gli aumenti in conformità con la Sezione 560 BGB (aumenti dei costi operativi), sono inclusi solo gli affitti che sono stati concordati di recente (nuovi affitti contrattuali) o modificati (affitti esistenti modificati, aumenti di affitto) negli ultimi sei anni. Gli affitti indicati nell'indice degli affitti qualificati sono definiti "affitti comparativi locali" secondo la definizione legale.

Affitto comparativo locale

"Il canone di locazione comparativo locale abituale è formato dai canoni di locazione abituali che sono stati concordati nel Comune o in un Comune comparabile per abitazioni di tipo, dimensioni, arredamento, qualità e ubicazione comparabili negli ultimi sei anni o che, a parte gli aumenti ai sensi dell'Articolo 560 BGB, sono stati modificati. Ciò non si applica agli alloggi per i quali il livello di affitto è stato determinato per legge o in relazione a un impegno di sovvenzione".

In caso di adeguamento dei contratti di locazione in corso, l'indice dei canoni di locazione offre alle parti del contratto di locazione l'opportunità di determinare il canone di locazione comparativo standard locale in conformità con la Sezione 558 del Codice Civile tedesco (BGB) sotto la propria responsabilità, senza dover nominare autonomamente le proprietà comparative o spendere tempo e denaro per le perizie. L'indice di locazione può anche servire come base per i nuovi contratti di locazione.

In base alle disposizioni della Sezione 558 d (2) BGB, l'indice di locazione qualificato deve essere adeguato agli sviluppi del mercato ogni due anni. Dopo quattro anni, deve essere preparato un nuovo indice di locazione qualificato. Se le disposizioni della Sezione 558 d (2) BGB vengono rispettate, si garantisce che i canoni di locazione specificati nell'indice di locazione qualificato riflettano il canone di locazione comparativo locale abituale. Questo fatto è di grande importanza, soprattutto nei procedimenti giudiziari riguardanti il livello di affitto.

Requisiti legali

Un avviso di licenziamento con il quale il locatore vuole imporre un aumento dell'affitto (avviso di modifica) non è consentito dalla legge. Tuttavia, in base alla Sezione 558 BGB, il locatore può chiedere il consenso dell'inquilino a un aumento dell'affitto fino all'importo del canone comparativo locale standard se

• il canone di locazione precedente per l'appartamento è rimasto invariato per quindici mesi (a parte gli aumenti di canone dovuti a misure di ammodernamento, aumenti dei costi operativi e di capitale, cfr. sezione 559 e seguenti e sezione 560 BGB),
• il canone di locazione non è aumentato di oltre il 20 % in un periodo di tre anni, sempre a parte gli aumenti in conformità ai §§ 559 e seguenti e al § 560 BGB (limite massimo, cfr. § 558 comma 3 BGB).

Il locatore non ha diritto a un aumento dell'affitto se e fintanto che un aumento è escluso da un accordo o l'esclusione deriva dalle circostanze, in particolare se la locazione è stata concordata per una durata fissa con un affitto fisso (vedere Sezione 557 BGB). Ai contratti di affitto graduale si applicano norme speciali ai sensi della Sezione 557 a BGB.

Ambito di applicazione spaziale e materiale

L'indice di affitto qualificato si riferisce ad alloggi finanziati privatamente che non sono fissati al prezzo. Pertanto, ai sensi dei §§ 549, 558 e seguenti. BGB, non si applica a:

• alloggi legati al prezzo (soprattutto alloggi sociali);
• Spazio abitativo che viene affittato solo per uso temporaneo;
• spazio abitativo interamente o principalmente arredato che fa parte dell'abitazione utilizzata dal locatore stesso, a meno che non sia fornito all'inquilino per un uso permanente con la sua famiglia o con persone con le quali mantiene un'abitazione comune permanente;
• Alloggi che una persona giuridica di diritto pubblico o un'organizzazione assistenziale privata riconosciuta ha affittato per fornirli a persone con esigenze abitative urgenti;
• Alloggio che fa parte di un ostello per studenti o giovani.

I seguenti affitti non sono stati presi in considerazione nel sondaggio per l'indice degli affitti qualificati

• Affitti per appartamenti che sono stati affittati al di fuori di un periodo definito di quattro anni e per i quali non c'è stato alcun aumento dell'affitto da allora (cfr. sezione 558 (2) frase 1 BGB);
• affitti favoriti (pagamenti insoliti dell'affitto da parte di parenti, amici, eccetera);
• Appartamenti che vengono utilizzati (parzialmente) per scopi commerciali;
• appartamenti completamente o prevalentemente arredati (sono escluse le attrezzature da cucina e i mobili installati in modo permanente);
• Custode, appartamenti aziendali o ufficiali.

Ulteriori informazioni e spiegazioni sugli indici di locazione semplici e qualificati sono disponibili nell'opuscolo "Handlungsempfehlungen zur Erstellung von Mietspiegeln" (in tedesco), pubblicato dal Ministero federale della Ricerca sull'edilizia, gli affari urbani e lo sviluppo territoriale.

Le informazioni attuali sulla preparazione dell'indice degli affitti 2026 si trovano nel comunicato stampa del 16 luglio 2025.