Індекс орендної плати

Індекс орендної плати для округу Саарпфальц був складений районною адміністрацією - відділом Експертного комітету з оцінки майна - від імені всіх міст і муніципалітетів. Впровадження та оновлення здійснювалося у координації та співпраці з представниками "Arbeitskreis Mietspiegel". До її складу входять представники міст і муніципалітетів округу Саарпфальц, представники асоціацій орендарів і орендодавців, а також представники податкової служби. Індекс орендної плати був розроблений як "кваліфікований індекс орендної плати" у значенні § 558 d (1) Цивільного кодексу Німеччини (BGB) і оновлюється через два роки з використанням "індексу вартості життя для всіх домогосподарств у Німеччині" (§ 558 d (2) BGB).

Мета індексу орендної плати

Індекс орендної плати базується на Цивільному кодексі Німеччини (BGB). Він надає огляд орендної плати, що сплачується в районі Саарпфальц за житло, що фінансується з приватних джерел, порівнянного типу, розміру, зручностей, якості та місця розташування. Відповідно до законодавчих норм, окрім підвищень відповідно до § 560 BGB (підвищення експлуатаційних витрат), враховується лише орендна плата, яка була узгоджена заново (орендна плата за новим договором) або змінена (зміна існуючої орендної плати, підвищення орендної плати) впродовж останніх шести років. Орендна плата, відображена в індексі кваліфікованої орендної плати, називається "місцевою порівняльною орендною платою" відповідно до законодавчого визначення.

Місцева порівняльна рента

"Звичайна місцева порівняльна орендна плата формується на основі звичайної орендної плати, яка була узгоджена в муніципалітеті або порівнянному муніципалітеті для житла порівнянного типу, розміру, оснащення, якості та місця розташування за останні шість років або, за винятком підвищень відповідно до § 560 BGB, була змінена. Це не стосується житла, для якого рівень орендної плати був визначений законом або у зв'язку із зобов'язанням щодо надання субсидій".

При коригуванні поточних договорів оренди індекс орендної плати надає сторонам договору оренди можливість самостійно визначити звичайну місцеву порівняльну орендну плату відповідно до § 558 Цивільного кодексу Німеччини (BGB), без необхідності самостійно називати порівняльні об'єкти нерухомості або витрачати значний час і гроші на експертні висновки. Індекс орендної плати також може слугувати основою для укладання нових договорів оренди.

Відповідно до положень § 558 d (2) BGB, кваліфікований індекс орендної плати повинен коригуватися відповідно до змін на ринку кожні два роки. Через чотири роки необхідно підготувати новий кваліфікований індекс орендної плати. При дотриманні положень § 558 d (2) BGB гарантується, що орендна плата, зазначена в кваліфікованому індексі орендної плати, відображає загальноприйняту місцеву порівняльну орендну плату. Цей факт має велике значення, особливо в судових розглядах щодо рівня орендної плати.

Вимоги законодавства

Повідомлення про розірвання договору, за допомогою якого орендодавець хоче домогтися підвищення орендної плати (повідомлення про зміну орендної плати), не допускається законом. Однак, відповідно до § 558 BGB, орендодавець може вимагати від орендаря згоди на підвищення орендної плати до розміру стандартної місцевої порівняльної орендної плати, якщо

• попередня орендна плата за квартиру залишалася незмінною протягом п'ятнадцяти місяців (за винятком підвищення орендної плати у зв'язку із заходами з модернізації, збільшенням операційних та капітальних витрат, див. § 559 і далі та § 560 Цивільного кодексу Німеччини),
• орендна плата не зросла більш ніж на 20 % протягом трьох років, знову ж таки, за винятком підвищення відповідно до §§ 559 і далі та § 560 BGB (верхня межа, див. § 558 абз. 3 BGB).

Орендодавець не має права на підвищення орендної плати, якщо і до тих пір, поки підвищення орендної плати виключено договором або випливає з обставин, зокрема, якщо договір оренди укладено на певний строк з фіксованою орендною платою (див. § 557 BGB). До договорів оренди з диференційованою орендною платою застосовуються спеціальні правила відповідно до § 557 a BGB.

Просторова та матеріальна сфера застосування

Кваліфікований індекс орендної плати стосується житла, що фінансується з приватних джерел і не має фіксованої ціни. Тому, відповідно до §§ 549, 558 і далі Цивільного кодексу Німеччини (BGB), він не поширюється на BGB, він не застосовується:

• житло з прив'язкою до ціни (особливо соціальне житло);
• Житлова площа, яка здається в тимчасове користування;
• повністю або переважно мебльована житлова площа, яка є частиною житла, що використовується самим наймодавцем, за винятком випадків, коли вона надається наймачеві для постійного проживання з його сім'єю або з особами, з якими він веде постійне спільне господарство;
• Житло, яке юридична особа публічного права або визнана приватна благодійна організація орендує з метою надання його особам, які мають нагальні житлові потреби;
• Житло, яке є частиною студентського або молодіжного гуртожитку.

Наступні види орендної плати не були враховані в дослідженні для розрахунку індексу кваліфікованої орендної плати

• Орендна плата за квартири, які були здані в оренду поза межами визначеного чотирирічного періоду і для яких з того часу не було підвищення орендної плати (див. § 558 (2), речення 1 BGB);
• привілейована оренда (незвична оплата оренди родичами, друзями тощо);
• Квартири, які використовуються (частково) в комерційних цілях;
• повністю або переважно мебльовані квартири (кухонне обладнання та стаціонарно встановлені меблі не враховуються);
• Житло для догляду, службове або офісне житло.

Додаткову інформацію та пояснення щодо простих та кваліфікованих індексів орендної плати можна знайти в брошурі "Handlungsempfehlungen zur Erstellung von Mietspiegeln" (німецькою мовою), опублікованій Федеральним міністерством досліджень у сфері будівництва, містобудування та просторового розвитку.

З актуальною інформацією щодо підготовки індексу орендної плати на 2026 рік можна ознайомитись у прес-релізі від 16 липня 2025 року