Wskaźnik czynszu

Wskaźnik czynszów dla powiatu Saarpfalz został opracowany przez administrację powiatową - Wydział Komisji Ekspertów ds. Wartości Nieruchomości - w imieniu wszystkich miast i gmin. Wdrożenie i aktualizacja zostały przeprowadzone w koordynacji i we współpracy z przedstawicielami "grupy roboczej Mietspiegel". W jej skład wchodzą przedstawiciele miast i gmin powiatu Saarpfalz, przedstawiciele stowarzyszeń najemców i właścicieli oraz przedstawiciele urzędu skarbowego. Indeks czynszów został przygotowany jako "kwalifikowany indeks czynszów" w rozumieniu § 558 d (1) niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) i zaktualizowany po dwóch latach przy użyciu "indeksu kosztów utrzymania dla wszystkich gospodarstw domowych w Niemczech" (§ 558 d (2) BGB).

Cel wskaźnika czynszu

Indeks czynszów opiera się na niemieckim kodeksie cywilnym (BGB). Stanowi on przegląd czynszów płaconych w powiecie Saarpfalz za prywatnie finansowane mieszkania porównywalnego typu, wielkości, wyposażenia, jakości i lokalizacji. Zgodnie z przepisami ustawowymi, oprócz podwyżek zgodnie z § 560 BGB (wzrost kosztów operacyjnych), uwzględniane są tylko czynsze, które zostały nowo uzgodnione (nowe czynsze umowne) lub zmienione (zmiana istniejących czynszów, podwyżki czynszu) w ciągu ostatnich sześciu lat. Czynsze wykazane w kwalifikowanym indeksie czynszów są określane jako "lokalne czynsze porównawcze" zgodnie z definicją prawną.

Lokalny czynsz porównawczy

"Zwyczajowy lokalny czynsz porównawczy jest tworzony na podstawie zwyczajowych czynszów, które zostały uzgodnione w gminie lub porównywalnej gminie dla mieszkań porównywalnego rodzaju, wielkości, wyposażenia, jakości i lokalizacji w ciągu ostatnich sześciu lat lub, z wyjątkiem podwyżek zgodnie z § 560 BGB, zostały zmienione. Nie dotyczy to mieszkań, dla których wysokość czynszu została ustalona ustawowo lub w związku ze zobowiązaniem do dopłaty."

Przy dostosowywaniu bieżących umów najmu, indeks czynszów oferuje stronom umowy najmu możliwość ustalenia standardowego lokalnego czynszu porównawczego zgodnie z § 558 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) na własną odpowiedzialność, bez konieczności samodzielnego wskazywania nieruchomości porównawczych lub poświęcania znacznej ilości czasu i pieniędzy na ekspertyzy. Wskaźnik czynszu może również służyć jako podstawa dla nowych umów najmu.

Zgodnie z postanowieniami § 558 d (2) BGB, wskaźnik czynszu kwalifikowanego musi być dostosowywany do zmian rynkowych co dwa lata. Po czterech latach należy przygotować nowy wskaźnik czynszu kwalifikowanego. Przestrzeganie przepisów § 558 d ust. 2 BGB gwarantuje, że czynsze określone w indeksie czynszów kwalifikowanych odzwierciedlają zwyczajowy lokalny czynsz porównawczy. Fakt ten ma ogromne znaczenie, zwłaszcza w postępowaniach sądowych dotyczących wysokości czynszu.

Wymogi prawne

Wypowiedzenie, za pomocą którego wynajmujący chce wyegzekwować podwyżkę czynszu (wypowiedzenie zmieniające), nie jest dozwolone przez prawo. Jednakże, zgodnie z § 558 BGB, wynajmujący może zażądać zgody najemcy na podwyżkę czynszu do wysokości standardowego lokalnego czynszu porównawczego, jeżeli

• poprzedni czynsz za mieszkanie pozostał niezmieniony przez piętnaście miesięcy (z wyjątkiem podwyżek czynszu z powodu działań modernizacyjnych, wzrostu kosztów operacyjnych i kapitałowych, por. § 559 i nast. oraz § 560 BGB),
• czynsz nie wzrósł o więcej niż 20% w okresie trzech lat, ponownie z wyjątkiem podwyżek zgodnie z §§ 559 i nast. oraz § 560 BGB (limit ograniczający, por. § 558 ust. 3 BGB).

Wynajmujący nie jest uprawniony do podwyżki czynszu, jeśli i tak długo, jak podwyżka jest wykluczona na mocy umowy lub wykluczenie wynika z okoliczności, w szczególności jeśli najem został uzgodniony na czas określony ze stałym czynszem (patrz § 557 BGB). Szczególne przepisy mają zastosowanie do stopniowych umów najmu zgodnie z § 557 a BGB.

Przestrzenny i rzeczowy zakres zastosowania

Wskaźnik czynszu kwalifikowanego odnosi się do mieszkań finansowanych ze środków prywatnych, których cena nie jest stała. W związku z tym, zgodnie z §§ 549, 558 i nast. BGB, nie ma on zastosowania do:

• mieszkania powiązane z ceną (zwłaszcza mieszkania socjalne);
• Przestrzeń mieszkalna, która jest wynajmowana tylko do tymczasowego użytku;
• w całości lub w przeważającej części umeblowane pomieszczenie mieszkalne stanowiące część lokalu mieszkalnego, z którego korzysta sam wynajmujący, chyba że jest ono udostępniane najemcy do stałego użytku z rodziną lub z osobami, z którymi najemca prowadzi stałe wspólne gospodarstwo domowe;
• Mieszkanie wynajęte przez osobę prawną prawa publicznego lub uznaną prywatną organizację społeczną w celu zapewnienia go osobom o pilnych potrzebach mieszkaniowych;
• Zakwaterowanie będące częścią schroniska studenckiego lub młodzieżowego.

Następujące czynsze nie zostały uwzględnione w badaniu na potrzeby wskaźnika czynszów kwalifikowanych

• Czynsze za mieszkania, które były wynajmowane poza określonym czteroletnim okresem i dla których od tego czasu nie nastąpiła podwyżka czynszu (por. § 558 (2) zdanie 1 BGB);
• uprzywilejowany najem (nietypowe płatności czynszu przez krewnych, przyjaciół itp;)
• Mieszkania wykorzystywane (częściowo) do celów komercyjnych;
• mieszkania całkowicie lub w przeważającej części umeblowane (z wyłączeniem sprzętu kuchennego i mebli zainstalowanych na stałe);
• Dozorca, mieszkanie służbowe lub urzędowe.

Więcej informacji i wyjaśnień na temat prostych i kwalifikowanych wskaźników czynszu można znaleźć w broszurze "Handlungsempfehlungen zur Erstellung von Mietspiegeln" (w języku niemieckim) opublikowanej przez Federalne Ministerstwo Badań Budownictwa, Spraw Miejskich i Rozwoju Przestrzennego.

Aktualne informacje na temat przygotowania wskaźnika rentowności 2026 znajdą Państwo w komunikacie prasowym z dnia 16 lipca 2025 r.