Kira endeksi

Saarpfalz bölgesi için kira endeksi, tüm kasaba ve belediyeler adına bölge idaresi - Mülk Değerleri Uzman Komitesi Departmanı - tarafından derlenmiştir. Uygulama ve güncelleme, "Mietspiegel çalışma grubu" temsilcileri ile koordinasyon ve işbirliği içinde gerçekleştirilmiştir. Bu grup Saarpfalz bölgesindeki kasaba ve belediyelerin temsilcileri, kiracı ve ev sahipleri derneklerinin temsilcileri ve vergi dairesi temsilcilerinden oluşmaktadır. Kira endeksi, Alman Medeni Kanunu (BGB) Madde 558 d (1) anlamında "nitelikli kira endeksi" olarak hazırlanmış ve iki yıl sonra "Almanya'daki tüm haneler için hayat pahalılığı endeksi" (BGB Madde 558 d (2)) kullanılarak güncellenmiştir.

Kira endeksinin amacı

Kira endeksi Alman Medeni Kanunu'na (BGB) dayanmaktadır. Saarpfalz bölgesinde karşılaştırılabilir tip, büyüklük, tesis, kalite ve konuma sahip özel olarak finanse edilen konutlar için ödenen kiralara genel bir bakış sağlar. Yasal düzenlemeler uyarınca, BGB Madde 560 uyarınca yapılan artışlar (işletme maliyetlerindeki artışlar) dışında, yalnızca son altı yıl içinde yeni kararlaştırılan (yeni sözleşme kiraları) veya değiştirilen (değiştirilen mevcut kiralar, kira artışları) kiralar dahil edilmiştir. Nitelikli kira endeksinde gösterilen kiralar, yasal tanıma göre "yerel karşılaştırmalı kiralar" olarak adlandırılır.

Yerel karşılaştırmalı kira

"Karşılaştırmalı yerel kira bedeli, belediyede ya da karşılaştırılabilir bir belediyede son altı yıl içinde karşılaştırılabilir tip, büyüklük, mobilya, kalite ve konumdaki konutlar için kararlaştırılan ya da BGB madde 560 uyarınca yapılan artışlar dışında değiştirilen alışılagelmiş kira bedellerinden oluşur. Bu durum, kira düzeyi yasayla ya da bir sübvansiyon taahhüdüyle bağlantılı olarak belirlenmiş konutlar için geçerli değildir."

Kira endeksi, mevcut kira sözleşmelerinin düzenlenmesi sırasında, kira sözleşmesinin taraflarına, Alman Medeni Kanunu'nun (BGB) 558. maddesi uyarınca, karşılaştırmalı mülkleri kendileri belirlemek veya uzman görüşleri için önemli ölçüde zaman ve para harcamak zorunda kalmadan, kendi sorumlulukları altında geleneksel yerel karşılaştırmalı kirayı belirleme fırsatı sunar. Kira endeksi yeni kiralamalar için de bir temel oluşturabilir.

BGB Madde 558 d (2) hükümlerine göre, nitelikli kira endeksi her iki yılda bir piyasadaki gelişmelere göre ayarlanmalıdır. Dört yıl sonra yeni bir nitelikli kira endeksi hazırlanmalıdır. BGB Madde 558 d (2) hükümlerine uyulduğu takdirde, nitelikli kira endeksinde belirtilen kiraların alışılagelmiş yerel karşılaştırmalı kirayı yansıtması sağlanır. Bu durum, özellikle kira seviyesine ilişkin mahkeme işlemlerinde büyük önem taşımaktadır.

Yasal gereklilikler

Ev sahibinin kira artışını (değişiklik bildirimi) uygulamak istediği bir fesih bildirimine kanunen izin verilmez. Bununla birlikte, BGB'nin 558. maddesine göre, ev sahibi aşağıdaki durumlarda kiracıdan standart yerel karşılaştırmalı kira tutarına kadar bir kira artışına rıza göstermesini talep edebilir

• dairenin önceki kirası on beş ay boyunca değişmemiştir (modernizasyon önlemleri, işletme ve sermaye maliyetlerindeki artışlar nedeniyle kira artışları hariç, bkz. madde 559 ve devamı ve madde 560 BGB),
• Kira bedelinin üç yıl içinde, yine BGB §§ 559 ff. ve § 560 uyarınca yapılan artışlar dışında, %20'den fazla artmamış olması (üst sınır, bkz. BGB § 558 paragraf 3).

Ev sahibi, kira artışının anlaşmayla hariç tutulması veya hariç tutulmanın koşullardan kaynaklanması halinde, özellikle de kira sözleşmesinin sabit bir kira ile sabit bir süre için kararlaştırılması halinde, kira artışı yapma hakkına sahip değildir (bkz. BGB Madde 557). BGB Madde 557 a uyarınca kademeli kira sözleşmeleri için özel düzenlemeler geçerlidir.

Mekansal ve maddi uygulama kapsamı

Nitelikli kira endeksi, fiyatı sabit olmayan ve özel olarak finanse edilen konutlarla ilgilidir. Bu nedenle, §§ 549, 558 ff. BGB uyarınca, aşağıdakiler için geçerli değildir:

• fiyat bağlantılı konutlar (özellikle sosyal konutlar);
• Sadece geçici kullanım için kiralanan yaşam alanı;
• Kiracıya ailesiyle veya sürekli olarak birlikte yaşadığı kişilerle birlikte sürekli olarak kullanması için sağlanmadıkça, ev sahibinin kendisi tarafından kullanılan konutun bir parçası olan tamamen veya esas olarak mobilyalı yaşam alanı;
• Kamu hukukuna tabi bir tüzel kişinin veya tanınmış bir özel sosyal yardım kuruluşunun acil barınma ihtiyacı olan kişilere sağlamak amacıyla kiraladığı konutlar;
• Bir öğrenci veya gençlik yurdunun parçası olan konaklama yerleri.

Nitelikli kira endeksi için yapılan ankette aşağıdaki kiralar dikkate alınmamıştır

• Belirli bir dört yıllık dönem dışında kiralanan ve o zamandan beri kira artışı yapılmayan dairelerin kiraları (bkz. BGB madde 558 (2) cümle 1);
• kayırılan kiracılıklar (akrabalar, arkadaşlar vb. tarafından yapılan olağandışı kira ödemeleri);
• Ticari amaçlar için (kısmen) kullanılan daireler;
• tamamen veya ağırlıklı olarak mobilyalı daireler (mutfak ekipmanları ve kalıcı olarak monte edilmiş mobilyalar hariçtir);
• Kapıcı, şirket veya resmi daireler.

Basit ve nitelikli kira endeksleri hakkında daha fazla bilgi ve açıklama Federal İmar, Şehircilik ve Mekansal Gelişim Araştırma Bakanlığı tarafından yayınlanan "Handlungsempfehlungen zur Erstellung von Mietspiegeln" (Almanca) broşüründe bulunabilir.

Kira endeksi 2026'nın hazırlanmasına ilişkin güncel bilgiler 16 Temmuz 2025 tarihli basın açıklamasında bulunabilir