Индекс арендной платы

Индекс арендной платы для округа Саарпфальц был составлен администрацией округа - отделом экспертной комиссии по оценке стоимости недвижимости - от имени всех городов и муниципалитетов. Реализация и обновление индекса осуществлялись в координации и сотрудничестве с представителями "рабочей группы Mietspiegel". В нее входят представители городов и муниципалитетов округа Саарпфальц, представители ассоциаций арендаторов и арендодателей, а также представители налогового ведомства. Индекс арендной платы был составлен как "квалифицированный индекс арендной платы" в соответствии с § 558 d (1) Гражданского кодекса Германии (BGB) и обновляется через два года с использованием "индекса стоимости жизни для всех домохозяйств в Германии" (§ 558 d (2) BGB).

Назначение индекса арендной платы

Индекс арендной платы основан на Гражданском кодексе Германии (BGB). Он представляет собой обзор арендной платы, выплачиваемой в округе Саарпфальц за жилье, финансируемое из частных источников, сопоставимого типа, размера, оснащения, качества и местоположения. В соответствии с законодательными нормами, кроме увеличения в соответствии с § 560 BGB (увеличение эксплуатационных расходов), учитывается только та арендная плата, которая была вновь согласована (новая договорная арендная плата) или изменена (изменение существующей арендной платы, повышение арендной платы) за последние шесть лет. Арендная плата, указанная в квалифицированном индексе арендной платы, называется "местной сравнительной арендной платой" в соответствии с законодательным определением.

Местная сравнительная рента

"Обычная местная сравнительная арендная плата формируется из обычной арендной платы, которая была согласована в муниципалитете или сопоставимом муниципалитете для жилья сопоставимого типа, размера, обстановки, качества и местоположения в течение последних шести лет или, за исключением повышения в соответствии с § 560 BGB, была изменена. Это не относится к жилью, для которого уровень арендной платы был определен законом или в связи с обязательством по субсидированию".

При корректировке текущих договоров аренды индекс арендной платы дает возможность сторонам договора аренды самостоятельно определить стандартную сравнительную арендную плату в соответствии с § 558 Гражданского кодекса Германии (BGB), без необходимости самостоятельно называть сравнительные объекты или тратить значительное время и деньги на экспертные заключения. Индекс арендной платы также может служить основой для заключения новых договоров аренды.

В соответствии с положениями § 558 d (2) BGB, квалифицированный индекс арендной платы должен корректироваться с учетом изменений на рынке каждые два года. Через четыре года должен быть подготовлен новый квалифицированный индекс арендной платы. Если положения § 558 d (2) BGB соблюдаются, то это гарантирует, что арендная плата, указанная в квалифицированном индексе арендной платы, отражает обычную местную сравнительную арендную плату. Этот факт имеет большое значение, особенно при судебных разбирательствах по поводу уровня арендной платы.

Требования законодательства

Уведомление о расторжении договора, с помощью которого арендодатель хочет добиться повышения арендной платы (уведомление об изменении), не допускается законом. Однако, согласно § 558 BGB, арендодатель может потребовать от арендатора согласия на повышение арендной платы до размера стандартной местной сравнительной арендной платы, если

• прежняя арендная плата за квартиру остается неизменной в течение пятнадцати месяцев (за исключением повышения арендной платы в связи с модернизационными мероприятиями, увеличением эксплуатационных и капитальных расходов, см. § 559 и последующие и § 560 BGB),
• арендная плата не увеличивалась более чем на 20 % в течение трех лет, опять же за исключением увеличения в соответствии с §§ 559 и далее и § 560 BGB (предельное значение, ср. § 558 абз. 3 BGB).

Арендодатель не имеет права на повышение арендной платы, если и пока повышение исключено соглашением или исключение вытекает из обстоятельств, в частности, если договор аренды заключен на определенный срок с фиксированной арендной платой (см. § 557 BGB). Особые правила применяются к градуированным договорам аренды в соответствии с § 557 a BGB.

Пространственная и материальная сфера применения

Квалифицированный индекс арендной платы относится к финансируемому частным образом жилью, цена которого не фиксирована. Поэтому, согласно §§ 549, 558 и далее. BGB, он не применяется к:

• жилье, привязанное к цене (особенно социальное жилье);
• Жилые помещения, которые сдаются только во временное пользование;
• полностью или в основном меблированное жилое помещение, являющееся частью жилища, используемое самим арендодателем, если только оно не предоставляется арендатору для постоянного использования его семьей или лицами, с которыми он ведет постоянное совместное хозяйство;
• Жилье, которое арендовало юридическое лицо публичного права или признанная частная благотворительная организация с целью предоставления его лицам, нуждающимся в срочном жилье;
• Проживание в студенческом или молодежном общежитии.

При расчете индекса квалифицированной арендной платы не учитывались следующие виды арендной платы

• Арендная плата за квартиры, которые были арендованы в течение определенного четырехлетнего периода и в отношении которых с тех пор не было повышения арендной платы (см. § 558 (2) предложение 1 BGB);
• льготная аренда (необычные арендные платежи родственников, друзей и т.д.);
• Квартиры, которые используются (частично) в коммерческих целях;
• полностью или преимущественно меблированные квартиры (кухонное оборудование и постоянно установленная мебель исключаются);
• Сторож, компания или служебные квартиры.

Дополнительную информацию и разъяснения по простым и квалифицированным индексам арендной платы можно найти в брошюре "Handlungsempfehlungen zur Erstellung von Mietspiegeln" (на немецком языке), опубликованной Федеральным министерством исследований в области строительства, городского хозяйства и пространственного развития.

Актуальную информацию о подготовке индекса ренты 2026 можно найти в пресс-релизе от 16 июля 2025 года