L'aperçu locatif

Le miroir des loyers pour le district de Saarpfalz a été établi par l'administration du district - département du comité d'expertise pour les valeurs foncières - à la demande de toutes les villes et communes. La réalisation et la mise à jour ont été effectuées en accord et en collaboration avec les représentants du "groupe de travail Mietspiegel". Celui-ci se compose de représentants des villes et communes du Saarpfalz-Kreis, des représentants des associations de locataires et de bailleurs ainsi que des représentants de l'administration fiscale. Le miroir des loyers a été établi en tant que "miroir des loyers qualifié" au sens du § 558 d alinéa 1 du BGB (Code civil allemand) et mis à jour au bout de 2 ans au moyen de "l'indice des prix du niveau de vie de tous les ménages en Allemagne" (§ 558 d alinéa 2 du BGB).

Objectif de l'aperçu locatif

L'aperçu locatif est basé sur le Code civil allemand (BGB). Il représente une vue d'ensemble des loyers payés dans le district de Saarpfalz pour des logements financés librement et de type, de taille, d'équipement, de qualité et de situation comparables. Conformément aux dispositions légales, seuls les loyers ayant fait l'objet d'un nouvel accord (nouveaux contrats de location) ou d'une modification (modification des loyers existants, augmentation des loyers) au cours des six dernières années sont pris en compte, à l'exception des augmentations prévues par le § 560 du BGB (augmentation des frais d'exploitation). Les loyers indiqués dans le miroir des loyers qualifié sont appelés "loyers de référence locaux" selon la définition légale.

Loyer local de référence

"Le loyer local de référence est constitué par les prix habituels qui ont été convenus dans la commune ou dans une commune comparable pour des logements de type, de taille, d'équipement, de caractéristiques et de situation comparables au cours des six dernières années ou qui ont été modifiés, à l'exception des augmentations prévues par le § 560 du BGB. Sont exclus les logements pour lesquels le montant du loyer a été fixé par la loi ou dans le cadre d'une promesse de subvention".

L'aperçu locatif offre aux parties au contrat de location la possibilité, lors de l'adaptation des baux en cours, de déterminer sous leur propre responsabilité le loyer de référence local conformément à l'article 558 du Code civil allemand (BGB), sans devoir désigner elles-mêmes des objets de comparaison ou dépenser des frais et du temps considérables pour des expertises. Le miroir des loyers peut également servir de base lors de la conclusion de nouveaux contrats.

Sur la base des dispositions de l'article 558 d, paragraphe 2, du BGB, le miroir de loyer qualifié doit être adapté à l'évolution du marché tous les deux ans. Après quatre ans, le miroir de loyer qualifié doit être établi à nouveau. Si les dispositions de l'article 558 d, paragraphe 2 du BGB sont respectées, il est garanti que les loyers indiqués dans le miroir de location qualifié reflètent les loyers de référence locaux. Ce fait est très important, en particulier dans les procédures judiciaires concernant le montant des loyers.

Conditions juridiques

La loi n'autorise pas la résiliation d'un bail par le bailleur pour obtenir une augmentation de loyer (Änderungskündigung). Toutefois, en vertu de l'article 558 du BGB, le bailleur peut exiger l'accord du locataire pour une augmentation de loyer jusqu'au niveau du loyer de référence local, si

• le loyer actuel du logement n'a pas changé depuis quinze mois (à l'exception des augmentations de loyer dues à des mesures de modernisation, des augmentations des coûts d'exploitation et des coûts du capital, voir § 559 et suivants, § 560 du BGB),
• le loyer n'a pas augmenté de plus de 20 % sur une période de trois ans, à l'exception des augmentations prévues par les articles 559 et suivants et 560 du BGB (plafond, voir article 558, paragraphe 3 du BGB).

Le bailleur n'a pas le droit d'augmenter le loyer dans la mesure où et aussi longtemps qu'une augmentation est exclue par convention ou que l'exclusion résulte des circonstances, en particulier lorsque le bail est conclu pour une durée déterminée avec un loyer fixe (voir § 557 BGB). Des règles particulières s'appliquent aux contrats de location échelonnés conformément à l'article 557 a du BGB.

Champ d'application géographique et matériel

L'aperçu locatif qualifié concerne les logements dont le prix n'est pas fixé et qui sont financés librement. Par conséquent, conformément aux §§ 549, 558 et suivants, il s'applique. BGB ne s'appliquent en principe pas aux

• les logements à prix fixe (notamment les logements sociaux) ;
• Logement loué pour un usage temporaire ;
• les logements entièrement ou principalement meublés qui font partie du logement occupé par le bailleur, à moins qu'ils ne soient mis à la disposition du locataire pour qu'il les utilise de façon permanente avec sa famille ou avec des personnes avec lesquelles il fait ménage commun de façon permanente ;
• Logement loué par une personne morale de droit public ou un organisme privé reconnu d'aide sociale pour être mis à la disposition de personnes ayant un besoin urgent de logement ;
• Logement faisant partie d'un foyer d'étudiants ou de jeunes.

Les loyers suivants ne sont pas pris en compte dans l'enquête sur l'aperçu locatif qualifié

• les loyers des logements loués en dehors d'une période définie de quatre ans et pour lesquels aucune augmentation de loyer n'a eu lieu depuis lors (cf. article 558, paragraphe 2, première phrase, du BGB) ;
• les locations favorisées (paiement inhabituel du loyer par parenté, amitié, etc.) ;
• les logements utilisés (partiellement) à des fins commerciales ;
• les logements entièrement ou principalement meublés (l'équipement de cuisine et les meubles fixes sont exclus) ;
• Logements de gardien, d'usine ou de service.

Vous trouverez de plus amples informations et explications sur les miroirs de loyers simples et qualifiés dans la brochure "Recommandations d'action pour l'établissement de miroirs de loyers" du ministère fédéral de la Construction, de l'Urbanisme et de la Recherche spatiale.

Pour des informations actualisées sur l'élaboration de l'aperçu locatif 2026, consultez le communiqué de presse du 16 juillet 2025.