Mietspiegel

Der Mietspiegel für den Saarpfalz-Kreis wurde durch die Kreisverwaltung - Abteilung Gutachterausschuss für Grundstückswerte - im Auftrag von allen Städten und Gemeinden erstellt. Die Durchführung sowie die Fortschreibung erfolgte in Abstimmung und in Zusammenarbeit mit den Vertretern des „Arbeitskreis Mietspiegel“. Dieser setzt sich aus Vertretern der Städte und Gemeinden des Saarpfalz-Kreises, den Interessenvertretern der Mieter- und Vermieterverbände sowie den Vertretern des Finanzamtes zusammen. Der Mietspiegel wurde als „qualifizierter Mietspiegel“ im Sinne von § 558 d Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) erstellt und nach 2 Jahren mittels „Preisindex für Lebenshaltung aller Haushalte in Deutschland“ fortgeschrieben (§ 558 d Abs. 2 BGB).

Zweck des Mietspiegels

Der Mietspiegel hat seine Grundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Er stellt eine Übersicht über die im Saarpfalz-Kreis gezahlten Mieten für frei finanzierten Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage dar. Nach den gesetzlichen Vorschriften sind, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen (Betriebskostenerhöhungen), nur solche Mieten einbezogen, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart (Neuvertragsmieten) oder geändert (veränderte Bestandsmieten, Mieterhöhungen) wurden. Die im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Mieten werden nach der gesetzlichen Definition als „ortsübliche Vergleichsmieten“ bezeichnet.

Ortsübliche Vergleichsmiete

„Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.“

Der Mietspiegel bietet den Mietvertragsparteien bei der Anpassung von laufenden Mietverhältnissen die Möglichkeit, in eigener Verantwortung die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB zu ermitteln, ohne selbst Vergleichsobjekte benennen oder erhebliche Kosten und Zeit für Gutachten aufwenden zu müssen. Auch bei Neuabschlüssen kann der Mietspiegel als Grundlage dienen.

Ausgehend von den Vorschriften des § 558 d Abs. 2 BGB ist der qualifizierte Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung anzupassen. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Sind die Vorschriften aus § 558 d Abs. 2 BGB eingehalten, ist sichergestellt, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Diese Tatsache ist, insbesondere bei gerichtlichen Verfahren bzgl. der Miethöhe, von großer Bedeutung.

Rechtliche Voraussetzungen

Eine Kündigung, mit deren Hilfe der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen will (Änderungskündigung), ist gesetzlich nicht zulässig. Jedoch kann der Vermieter nach § 558 BGB die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einfordern, wenn

• die bisherige Miete der Wohnung seit fünfzehn Monaten unverändert ist (von Erhöhungen der Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, Betriebs- und Kapitalkostenerhöhungen abgesehen, vgl. § 559 ff., § 560 BGB),
• die Miete sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren, wiederum von Erhöhungen nach den §§ 559 ff., § 560 BGB abgesehen, um nicht mehr als 20 % erhöht hat (Kappungsgrenze, vgl. § 558 Abs. 3 BGB).

Das Recht auf eine Mieterhöhung steht dem Vermieter nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt, insbesondere wenn das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit mit fester Miete vereinbart ist (vgl. § 557 BGB). Für Staffelmietverträge nach § 557 a BGB gelten besondere Vorschriften.

Räumlicher und sachlicher Geltungsbereich

Der qualifizierte Mietspiegel bezieht sich auf nicht preisgebundenen, frei finanzierten Wohnraum. Daher gilt er nach den §§ 549, 558 ff. BGB grundsätzlich nicht für:

• preisgebundenen Wohnraum (insbesondere Sozialwohnungen);
• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist;
• ganz oder überwiegend möblierten Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst genutzten Wohnung ist, sofern er dem Mieter nicht zum dauerhaften Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf die Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt;
• Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen;
• Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist.

Folgende Mieten sind bei der Erhebung zum qualifizierten Mietspiegel nicht berücksichtigt worde

• Mieten von Wohnungen, die außerhalb eines definierten Vierjahreszeitraums gemietet wurden und bei denen seitdem keine Mieterhöhung stattfand (vgl. § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB);
• begünstigte Mietverhältnisse (unübliche Mietzahlung durch Verwandtschaft, Freundschaft etc.);
• Wohnungen, die (teil-)gewerblich genutzt werden;
• komplett bzw. überwiegend möblierte Wohnungen (Die Kücheneinrichtung und fest eingebaute Möbelstücke sind davon ausgenommen.);
• Hausmeister-, Werks- oder Dienstwohnungen.

Weiterführende Hinweise und Erläuterungen zu einfachen und qualifizierten Mietspiegeln finden Sie in der Broschüre „Handlungsempfehlungen zur Erstellung von Mietspiegeln“ des Bundesministeriums für Bau-, Stadt- und Raumforschung.