Mietspiegel

Mietspiegel

Der Mietspiegel für die Städte und Gemeinden des Saarpfalz-Kreises wurde durch den Gutachterausschuss des Saarpfalz-Kreises und den „Arbeitskreis Mietspiegel“, der sich aus Vertretern des Gutachterausschusses, der Städte und Gemeinden, des Amtes für Soziale Sicherung, des Finanzamtes sowie der Mieter und Vermieter zusammensetzt, erstellt. Es handelt sich um einen „qualifizierten Mietspiegel“ im Sinne von § 558 d BGB.

Die im Mietspiegel 2016 ausgewiesenen Werte basieren auf der Grundlage des Qualifizierten Mietspiegels 2014. Dieser wurde als qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d Abs. 2 BGB mittels "Preisindex für Lebenshaltung aller Haushalte in Deutschland" fortgeschrieben. Bei der Erstellung im Jahre 2014 wurde eine mündliche Befragung ausgewählter Mieter, die im Zeitraum von Anfang September 2013 bis Ende November 2013 in den Städten und Gemeinden des Saarpfalz-Kreises erfolgte, durchgeführt. Für die Auswertung nach wissenschaftlichen Grundsätzen zeichnet Prof. Dr. Schröter, Mitglied des Gutachterausschusses für den Saarpfalz-Kreis, verantwortlich.

 

Zweck des Mietspiegels

Der Mietspiegel findet seine Grundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Er stellt eine Übersicht über die im Saarpfalz-Kreis gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (die sog. fünf Wohn(wert)faktoren bzw. -merkmale) dar. Nach den gesetzlichen Vorschriften sind nur solche Mieten einbezogen, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart (Neuvertragsmieten) oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB (Betriebskostenerhöhungen) abgesehen, geändert wurden (veränderte Bestandsmieten, Mieterhöhungen). Die im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Mieten werden nach der gesetzlichen Definition als „ortsübliche Vergleichsmieten“ bezeichnet.

Der Mietspiegel bietet den Mietvertragsparteien bei der Anpassung von laufenden Mietverhältnissen die Möglichkeit, außergerichtlich und in eigener Verantwortung die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB zu ermitteln, ohne selbst Vergleichsobjekte benennen oder erhebliche Kosten und Zeit für Gutachten aufwenden zu müssen. Auch bei Neuabschlüssen kann der Mietspiegel als Grundlage dienen.

Ausgehend von den Vorschriften des § 558 d Abs. 2 BGB ist der qualifizierte Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung anzupassen. Nach vier Jahren muss er neu erstellt werden. Sind die Vorschriften aus § 558 d Abs. 2 BGB eingehalten, ist sichergestellt, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Diese Tatsache ist, insbesondere bei gerichtlichen Verfahren bzgl. der Miethöhe, von großer Bedeutung.

 

Ortsübliche Vergleichsmiete

„Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.“

Mietverträge können hinsichtlich der Mietnebenkosten sehr unterschiedlich gestaltet sein. Nebenkosten sind Zahlungen, die der Mieter neben der Grundmiete (= Nettokaltmiete) erbringen muss. Insbesondere sind Mietnebenkosten die Betriebskosten. Die umlagefähigen Betriebskosten werden vom Mieter in regelmäßigen Zahlungen zur vereinbarten Miete gezahlt.

Beim qualifizierten Mietspiegel des Saarpfalz-Kreises wird die reine Nettomiete (= Nettokaltmiete oder Grundmiete) pro Quadratmeter als einheitlicher Mietbegriff zugrunde gelegt. In der Nettokaltmiete sind keinerlei Heizkosten und weitere Betriebskosten nach §§ 1 und 2 BetrKV (Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten – Betriebskostenverordnung) enthalten. Es bleibt anzumerken, dass es den Mietvertragsparteien freisteht, die Verordnung anzuwenden oder nicht.

 

Rechtliche Grundlagen

Eine Kündigung, mit deren Hilfe der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen will (Änderungskündigung), ist gesetzlich nicht zulässig. Jedoch kann der Vermieter nach § 558 BGB die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortüblichen Vergleichsmiete einfordern, wenn

  • die bisherige Miete der Wohnung seit fünfzehn Monaten unverändert ist (von Erhöhungen der Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, Betriebs- und Kapitalkostenerhöhungen abgesehen, vgl. §§ 559 ff., 560 BGB),
  • die Miete sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren, wiederum von Erhöhungen nach den §§ 559 ff., 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % (bzw. 15 %) erhöht hat (Kappungsgrenze, vgl. § 558 Abs. 3 BGB).

Das Recht auf eine Mieterhöhung steht dem Vermieter nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt, insbesondere wenn das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit mit fester Miete vereinbart ist (vgl. § 557 BGB). Für Staffelmietverträge nach § 557 a BGB gelten besondere Vorschriften.

 

Mieterhöhungsverfahren

Nach § 558 a BGB ergeben sich verschiedene Anforderungen an eine Mieterhöhung. Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber schriftlich geltend machen und begründen. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

  • einen Mietspiegel (vgl. § 558 c,d BGB)
  • eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (vgl. 558 e BGB)
  • ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten oder

vereidigten Sachverständigen oder

  • die Mieten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.

Der Vermieter wird zudem nach § 558 a Abs. 3 BGB verpflichtet, dass dieser bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels, der Angaben über die die Mieterhöhung betreffende Wohnung enthält, sein Mieterhöhungsverlangen auf den qualifizierten Mietspiegel stützen muss, selbst wenn der Vermieter ein anderes Begründungsmittel gewählt hat. Der qualifizierte Mietspiegel ist demnach vorrangig gegenüber dem einfachen Mietspiegel, der Mietdatenbank und der Benennung dreier Vergleichswohnungen.

Gemäß § 558 b BGB steht dem Mieter eine Überlegungsfrist von zwei Kalendermonaten zu. Sie beginnt mit Ablauf des Monats, in dem er das Erhöhungsverlangen erhalten hat. Stimmt der Mieter der geforderten Erhöhung innerhalb der Frist zu, muss er die erhöhte Miete vom Beginn des dritten Monats an zahlen, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Stimmt der Mieter der Erhöhung nicht zu, kann der Vermieter den Mieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung verklagen.

 

Anwendungsbereich

Mietspiegel beziehen sich auf nichtpreisgebundenen, freifinanzierten Wohnraum. Daher gelten sie nach den §§ 549, 558 ff. BGB grundsätzlich nicht für:

  • preisgebundenen Wohnraum (insbesondere Sozialwohnungen),
  • Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Verbrauch vermietet ist, ganz oder überwiegend möblierten Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst genutzten Wohnung ist, sofern er nicht zum dauerhaften Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf die Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,
  • Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen,
  • Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist.

Darüber hinaus werden weiterhin nicht herangezogen:

  • Wohnungen, die außerhalb eines bestimmten Vierjahreszeitraums gemietet wurden und bei denen seitdem keine Mieterhöhung stattfanden (vgl. § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB)
  • Begünstigte Mietverhältnisse (unübliche Mietzahlung durch Verwandtschaft, Freundschaft etc.)
  • Wohnungen, die (teil-)gewerblich genutzt werden
  • komplett bzw. überwiegend möblierte Wohnungen (die Kücheneinrichtung und fest eingebaute Möbelstücke sind davon ausgenommen)
  • Hausmeister-, Werks- oder Dienstwohnungen

Bei der Erstellung eines Mietspiegels werden folglich die vorhergenannten Wohnungen nicht berücksichtigt.

 

Besonderer Hinweis zur Wohnfläche

Die Definition der Wohnfläche und ihre Berechnung basiert auf der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV). Diese löste zum 01. Januar 2004 die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV) ab. Wohnflächenberechnungen bis zum 31.12.2003 nach der II. BV behalten auch weiterhin ihre Gültigkeit.

Die Wohnflächenverordnung gilt unmittelbar nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Für frei finanzierte Wohnungen stellt sie daher nur eine Empfehlung dar, an der sich die Mietvertragsparteien orientieren können, aber keinesfalls müssen. Umgekehrt bedeutet dies, dass eine Wohnfläche, die von den Vorgaben der Wohnflächenverordnung abweicht, nicht automatisch falsch berechnet wurde.

Weiterführende Hinweise und Erläuterungen zu einfachen und qualifizierten Mietspiegeln finden Sie in der Broschüre „Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen. Den Link hierzu finden Sie nachfolgend: http://www.bmvbs.de

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